부동산 시장을 이기는 법은
단순히 싸게 사고
비싸게 파는 기술이 아니다.
『시장을 이기는 부동산 투자 원칙』은
시장의 흐름을 예측하기보다,
‘잃지 않는 투자’의 원리를
알려주는 책이다.
저자는 말한다.
“부동산에서 중요한 것은
하면 안 되는 것을 아는 것”
기초 개념 없이
유행을 좇는 투자자는
결국 시장의 희생양이 되기 쉽다.
인구 감소보다 더 큰 변수,
‘서울 집중의 구조’
많은 사람이
인구가 줄면
집값이 떨어진다고 말하지만,
현실은 다르다.
서울과 수도권으로의
쏠림 현상이 지속되는 한,
전국 인구 감소는
곧 지역별 양극화를 의미한다.
1인 가구 증가율은
2025년 41.3%까지
치솟을 전망이다.
집의 총량보다
‘살고 싶은 곳의 집’이
부족해지는 것이다.
서울은 이제
서울 시민만의 시장이 아니다.
전국의 자본이 몰리는
전국적 투자지로 변모했다.
문제는 지방 자본이
서울로 빨려 들어가면서
지방 경제가 비어간다는 점이다.
결국 '지방 소멸, 수도권 집중'이라는
구조적 불균형이
부동산 시장 전체의
근본 리스크로 작용하고 있다.
일본이 보여준 경고
: 재건축이 멈춘 도시의 미래
저자는 일본 다마 뉴타운의
몰락을 예로 들어
정비사업의 지연이
도시를 늙게 한다는 사실을 지적한다.
1기 신도시(분당·일산 등)도
같은 길을 갈 수 있다.
재건축이 제때 이루어지지 않으면
공실화와 가치 하락은 시간 문제다.
그래서 규제 완화는
단순한 개발 이슈가 아니라
도시 생존의 문제다.
‘잃지 않는 투자’의 원칙
부동산 투자에서
가장 중요한 것은
벌기보다 잃지 않는 것이다.
인구 감소, 지방 소멸,
수도권 집중은
불가피한 흐름이다.
따라서 누가 옳고 그르냐보다,
그럼에도 살아남는 지역이
어디인지에 집중해야 한다.
리스크를 제거한
보수적 투자가
결국 가장 높은 복리로 돌아온다.
진짜 부족한 것은
‘내가 원하는 집’
공급 논쟁은 끝나지 않는다.
그러나 저자는 단호히 말한다.
“공급은 부족하다.
단, 내가 원하는 집이
부족한 것이다.”
서울에서 양질의
25~33평 신축 아파트는
절대적으로 모자라다.
공사비 상승으로
정비사업의 사업성은 악화되고,
신축 공급이 막히면
노후 아파트는
재건축도 못한 채 낙후된다.
결국 신축과 구축의
가격 격차는 더 벌어지고,
시장의 양극화는 구조화된다.
‘너무 늦었다’고
생각할 때가 기회다
2026년 이후 부동산 시장은
단순한 가격 조정이 아니라,
전·월세 시장의
구조적 변화가 예상된다.
무주택자에게는 시련이겠지만,
장기적 관점에서 보면 오히려 기회다.
시장은 언제나
공포 속에서 움직인다.
가격이 빠질 때는
두려움이 극대화되지만,
바로 그 시점이
가장 싸게 살 수 있는 순간이다.
“불장일 때는 매수하기 어렵고,
거래가 주춤할 때가 진짜 기회다.”
시장은 늘 조용할 때
다음 사이클을 준비한다.
‘시점을 읽는 눈’이
시장을 이긴다
저자는 한국은행의
주택가격전망지수(CSI)를
‘심리의 온도계’로 제시한다.
지수가 오르면 낙관,
떨어지면 비관의 신호다.
하지만 이 수치를
사고팔기의 근거로 삼기보다
시장 온도를 느끼는
참고 지표로 활용해야 한다.
결국 수익은
언제 사느냐가 결정한다.
- 시점 선택: 70%
- 지역 선택: 25%
- 물건 선택: 5%
이 단순한 비율은
모든 투자자가 기억해야 할
시장의 법칙이다.
서울 신축 아파트
: 가장 확실한 가치
“그래서 어디를 사야 하나요?”
저자의 답은 명확하다.
“서울 신축 아파트만큼
미래 가치가
보장된 곳은 없다.”
신축의 핵심은 편의성이다.
한 번 신축에 거주한 사람은
다시 구축으로 돌아가기 어렵다.
그리고 신축 내에서도
혁신이 있는 단지만이
다음 세대를 이끌
리딩 단지가 된다.
정비사업
: 시간을 돈으로 바꾸는 투자
정비사업 투자는
시간을 돈으로 치환하는 사업이다.
속도가 곧 돈이다.
라이프 사이클을 고려해,
현실적으로 입주하거나
수익을 실현할 수 있는
시점에 맞춰야 한다.
너무 먼 미래에 투자하면
시간의 리스크가 커진다.
입주권 투자는
그 점에서
리스크를 줄인 투자로 평가된다.
이미 사업이 진행 중인 단지의
조합원 물건은
안정성과 함께
프리미엄 상승 여력이 공존한다.
입주 시점의
가치 상승이 가장 크기 때문에,
시간이 만들어내는
안전한 차익 구조를 가진다.
정비사업의 3대 기준
: 사업성·입지·분담금
좋은 단지는 세 가지로 구분된다.
1. 사업성
용적률은 현재 낮고,
미래엔 높을수록 좋다.
2. 입지
교통, 학군,
생활 인프라의 연결성
3. 분담금 납부 능력
실제 조합원들의 재무 여력.
또한 평균 대지지분이
12평 이하인 단지는
사업성이 떨어진다.
중대형 평형 중심의
단지일수록
남는 대지지분이 많아,
일반분양이 가능하고
수익성이 높다.
‘숫자보다 사람’
동의율이 결정한다
예정지 투자는
입지와 사업성뿐 아니라
주민 동의율이 관건이다.
외부 투자자들이 주도하는
정비사업은
현지 반발로
무산되는 경우가 많다.
진짜 주인들의
의지가 있는 지역만이
지속 가능한 개발이 된다.
시장의 함정에 빠지지 말 것
정부 정책은
언제나 프레임을 만든다.
다주택자 규제 → 똘똘한 한 채
전략은
결국 상급지 폭등으로 이어졌다.
좌우나 옳고 그름의 문제가 아니라,
시장의 구조적 방향성을 읽는 것이
투자자의 의무다.
정책은 언제든 변한다.
그러나 사람이 원하는 입지와
주거의 질은 변하지 않는다.
그래서 진짜 중요한 것은
'정책의 소음'이 아니라
'시장 참여자들의 움직임'이다.
균형 잡힌 시각
: 수도권과 지방의 공존
지방 부동산의 하락은
단순히 가격 문제가 아니다.
그 지역에 사는 사람들의
자산 가치 하락,
그리고 중산층의 붕괴로
이어진다.
따라서
부동산의 균형 발전은
전국의 산업, 인프라,
교육 격차 해소 없이는
불가능하다.
서울만의
부를 키우는 시장은
결국 전체 시장의
붕괴를 앞당긴다.
도시계획의 본질
: 어디에, 언제, 얼마나
공급의 핵심은
단순한 양이 아니라 유효 공급이다.
사람들이 원하는 곳에,
원하는 시기에,
필요한 형태로 공급해야 한다.
즉, ‘어디에·언제·얼마나’가
도시계획의 세 가지 축이다.
‘통합 정비사업’은
이런 맥락에서 주목된다.
기반시설을 보강하고
도시의 자족 기능을 높이는
재건축판 뉴타운 모델로,
향후 1기 신도시
리모델링의 방향성을 제시한다.
결국 남는 건
‘시점’과 ‘급지 변화’
부동산 시장에서
가장 중요한 것은 시점이다.
좋은 지역보다,
좋은 타이밍이
수익을 결정한다.
그다음이 지역 선택,
마지막이 개별 물건이다.
상급지로 가는 것이
이상적이지만,
불가능하다면
동급 내 급지 변화 가능성이
있는 지역을 찾아야 한다.
특히 재개발·재건축을 통해
신축 리딩 단지가 생기는 곳은
향후 10년 내 급지가 바뀌며
가장 큰 상승을 만든다.
시장을 이기는 법은
‘속도의 균형’이다
『시장을 이기는 부동산 투자 원칙』이
전하는 메시지는 단순하다.
부동산은 타이밍의 예술이자
구조의 이해다.
언제 사느냐가 70%,
어디를 사느냐가 25%,
무엇을 사느냐가 5%다.
그리고
그 모든 판단의 기초에는
시장을 객관적으로 보는
시선이 있다.
정책보다 시장,
감정보다 데이터,
유행보다 구조를 보라.
시장은
늘 불안 속에서 기회를 주고,
공포 속에서 부를 만든다.
결국 시장을 이기는 투자란,
두려움 속에서도 움직이는 용기와
시간을 아군으로 만드는
지혜를 가진 자의 것이다.
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