[엄마와 딸의 부동산 발품 시크릿] 골목에서 시작해 사람으로 완성되는 투자

부동산 투자는 숫자보다 

현장과 사람이 먼저다. 

 

『엄마와 딸의 부동산 발품 시크릿』은 

지도 위의 이론이 아닌, 

골목의 체온으로 시장을 해석한다.

 

발품 루틴–중개사 활용

–재개발/재건축 리스크–현금흐름 방어–

사이클 인식까지의 내용을 담는다.

 

 

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책을 읽다보면

부동산은 숫자놀음이 아니라

현장과 사람, 타이밍을 읽는 게임

이라는 것을 알게 된다.

 

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발품은 기억을 만든다

: 걸은 길은 잊히지 않는다

 

지도에 표시한 정보는 사라져도 

발로 밟은 동선은 남는다. 

 

먼저 골목골목을 훑고 

마음에 드는 구역을 좁힌 뒤 

인근 복덕방에서 

“저 조건의 집 있나요?”

라고 묻는 것이 정석이다. 

 

 

 

이 순서를 지키면 

호가표에 없는 

소음, 채광, 보행 동선, 

생활 편의 같은 

‘현장 신호’를 잡을 수 있다.

 

 

1. 루틴:
큰길→골목→학교·시장·역
→복덕방 질의


2. 목표:
구역 압축
+ 조건형 탐색
(가격·면적·층·관리 상태)

돈은 사람이 벌어준다

: 좋은 중개사가 수익의 90%

 

현장에선 내가 전문가가 아니다. 

 

지역을 가장 잘 아는 중개사가 

정보를 연결한다. 

 

인건비와 수수료를 

깎지 말라는 조언은 

미덕이 아니라 

정보 우선권에 대한 투자다. 

 

 

대접한 만큼 

선(先)매물 소개,

속보 알림, 가격 힌트가 돌아온다.

 

 

[ 좋은 중개사 신호 ] 


1. 임대·매매 시세를
숫자로 말한다

2. 개발 이슈를
근거 문서/일정 으로 확인해준다

3. “지금은 보류, ○월 재방문”처럼
타이밍 조언을 준다

 

재개발/재건축, 먼저 묻는 질문

: “얼마나 오래 버틸 수 있나”

 

지금 뜨거워도 

사업 성공률은 불확실하다. 

 

취소·지연 시 

반토막도 각오해야 한다. 

 

핵심은

버티기 체력

(현금흐름·심리력·시간)이다.

 

 

새 아파트 완공까지

기다리기보다

바람이 불기 시작할 때

매도하는 전략이 현실적이다.

 

[ 현장 체크리스트 ]


1. 너무 싼 이유부터 확인
(권리·법·물리 리스크)

2. 빈집 방치 금지
(무단점유·관리 리스크)

3. 세입자 보증금·
토지/건물 동일 소유 확인

3. 정비구역 도로 확장선 검토
(골목 앞보다 한 칸 뒤가
유리할 때가 있다)

 

평정심이 최고의 리스크 관리

 

마음이 들뜨면 

실수와 사기 노출이 커진다. 

 

기회가 와도 심장이 뛸 때는 

결정 보류가 원칙이다. 

 

성과가 나면 교만해지기 쉽다. 

 

그래서 

“목표액 달성 시 양보하고 나온다”는 

규칙이 필요하다. 

 

겸손=손실 회피의 기술이다.

 

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입지의 역전은 계속된다

: 무시받는 곳에 원석이 있다

 

어제의 난지도는 오늘의 상암, 

개포·서초·판교·광교처럼 

입지 평판은 움직인다. 

 

전철·대기업뿐 아니라 

재개발/재건축의 성공 자체가 

대형 호재다. 

 

 

지도를 펴고 사람들이 

지금 외면하는 구역을 찾자.

 

 

[ 현장 신호 ]

1. 재래시장 활력,
대형마트 신선식품 품질
(소비력 프록시)

2. 학원가·학교 밀도,
병원/관공서 접근,
역→상권→주거 보행 흐름

 

 

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“부동산으로 번 돈은

다시 부동산에 묻어라”

 

매달 현금이라는 열매를 따려면 

종잣돈을 

튼튼한 자산으로 키울 때까지 

계속 굴려야 한다. 

 

핵심은 현금흐름 재투자다. 

 

무리한 레버리지 대신,

내 속도로 복리의 나무를

키우는 태도가

장기 성과를 만든다.

 

 

1. 원칙:
행복한 투자자
→ 마음 졸이는 딜은 패스


2. 기준:
내 앞의 좋은 물건
+ 내 자금으로 감당 가능하면 실행

 

 

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분양 현장,

정보는 취사선택이 기술이다

 

분양사무소는 

입지·개발·시세 브리핑과 

큰 지도를 준다. 

 

그러나 모든 정보가 

내 딜에 유효한 건 아니다. 

 

호황 뒤엔 반드시 불황이 온다. 

 

 

사이클의 반복을 전제로, 

듣고 버릴 건 버리는 

필터링이 중요하다.

 

 

1. 체크: 
분양가 대비 인근 실거래 분포, 
향후 입주 물량, 
교통·학군 확정성


2. 메모:
영업 멘트 vs 문서 근거 분리 기록

 

 

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월세 현금흐름은 방패

: 갭투자와 수익형을 ‘함께’

 

호황엔 모두 번다. 

 

불황을 버티는 자가 

다음 상승을 먹는다. 

 

갭투자와 월세형 병행은 

변동장의 손실을 

임대수익으로 흡수하는 구조다. 

 

 

임대료가 오르는 타이밍에 

갭이 얕은 낡은 빌라를 

선점하라는 조언은 

보수적이지만 강하다.

 

1. 원칙:
· 현금흐름 우선
· LTV 보수
· 비상자금 확보

2. 목표:
공실·금리 스트레스에도
원금상환·보유 지속 가능

 

 

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발품(숲) → 시세 분석(나무)

순서로 ‘감’을 수치로 검증

 

느낌으로 시작해도 끝은 숫자다. 

 

발품으로 숲의 미래 가치를 본 뒤, 

시세·전월세·공급 캘린더로 

촉을 검증하자. 

 

이 순서만 지켜도 

무리수 매수가 급감한다.

 

1. 데이터:
·실거래 분포
·임대료 YoY
·공급/입주 일정

2. 결론:
감(현장) + 증거(숫자)가
매수 확신을 만든다

 

 

 

1. 발품 먼저:
구역 압축 후 조건형 탐색

2. 사람 중시:
좋은 중개사=수익의 90%

3. 재개발/재건축:
버틸 체력과 현실 체크리스트

4. 평정심:
목표가 달성 시 양보하고 나온다

5. 사이클 인식:
호황-불황 반복 전제,
정보는 취사선택

6. 현금흐름:
갭+월세 병행으로 불황 방어

7. 분석 순서:
발품(숲) → 시세(나무)