『서울·수도권 아파트
지금 사야 합니다』는
부동산 시장의 본질을
데이터와 역사적 패턴으로
설명하는 책이다.
저자는 단순히 “지금 사라”는
감정적 조언이 아니라,
왜 지금이 기회인지를
구체적인 근거로 제시한다.
과거 세 번의 하락기,
임대차 제도 변화, 공급 구조,
그리고 입지의 불변성을 통해
서울과 수도권 아파트의 가치를
다시 정의한다.
신축만이 공급이 아니다
‘구축의 힘’
시장은 흔히 신축만을
공급으로 계산한다.
하지만 실제로
구축 아파트 역시 중요한 공급이다.
임대사업자 등록과 증여로 인해
구축 아파트가
시장에 나오지 않으면,
신축·구축 전체의 균형이 깨지며
가격이 급등한다.
즉, 신축 공급 확대만으로는
가격 안정이 불가능하다.
[ 가격 안정의 핵심 ]
1. 다주택자 존재
2. 임대사업의 유연성 보장
3. 재개발·재건축 활성화
이 세 가지가 작동하지 않으면
시장은 공급 절벽에 빠지고,
향후 3년은 폭등장이 될
가능성이 크다고 저자는 경고한다.
서울 아파트는 왜 떨어지지 않는가
서울 아파트 가격은
지난 50년간 의미 있는 하락이
단 세 번뿐이었다.
1. 1기 신도시 공급기,
2. IMF 외환위기,
3. 보금자리주택 사전청약 시기
세 번 모두 대규모 공급과
정책적 개입이
동시에 작동했을 때였다.
그 외 대부분의 시기에는
우상향 곡선을 그렸다.
이유는 단순하다.
대한민국의 경제 성장 곡선과
서울 아파트의 가격 곡선이
일치하기 때문이다.
GNP가 1977년 1,000달러에서
2019년 3만 달러를 돌파했듯,
경제 성장의 후광이
서울 집값을 밀어올렸다.
특히 전세 제도는
하락을 막는 방어선으로 작용했다.
전세가가 높아질수록
매매가는 완충되어
급락을 방지했다.
임대차 제도의 역설
‘선의의 개정’이 만든 혼란
임대차보호법의 개정은
언제나 의도는 좋았으나
결과는 정반대였다.
1980년대, 1989년,
2020년의 개정 모두
전세가 폭등,
세입자 부담 증가,
매물 감소를 불러왔다.
결국 법적 제도보다 중요한 것은
시장 참여자들의 심리와 흐름이다.
정책이 시장을 바꾼다기보다,
시장은 정책을 흡수하며
방향성을 유지한다.
“영원히 오르는 자산은 없다.
그러나 서울 아파트는
가장 늦게 떨어진다.”
진짜 고수는 ‘내릴 때 산다’
내릴 때는 무서워서 못 사고,
오를 때는 비싸서 못 산다.
이 심리를 이겨내는 사람이
부동산의 고수다.
시기를 가리는 무주택자가
가장 큰 손실을 본다.
시장은
‘타이밍보다 체류’가 중요하다.
즉, 시장에서
꾸준히 머물러야 기회를 잡는다.
“내릴 때 산 사람은 고수다.
오를 때라도 산 사람은 중수다.
평생 안 산 사람은 하수다.”
공부보다 실행
6개월 안에 계약하는 사람의 DNA
부동산 ‘공부’를
오래 하는 사람보다,
‘6개월 안에 사겠다’고
마음먹은 사람이 결과를 만든다.
공부는 방향을,
실행은 결과를 만든다.
사전정보 탐색 → 임장
→ 중개소 방문
→ 가격 협상 → 계약
이 일련의 루틴을 반복하는 것이
부동산의 ‘근육’이다.
중개소 세 곳에
일주일 한 번 전화,
한 달에 한 번 방문 같은
꾸준한 루틴이 쌓이면
급매가 인터넷에
올라오기 전 연락이 온다.
이때 결정은 빠르게,
거래는 단호하게 해야 한다.
아파트 가치는 결국 ‘입지’
서울 아파트의 희소성은
좋은 입지가 부족하기 때문이다.
신축은 언제든 지을 수 있지만,
좋은 입지는
더 이상 만들어지지 않는다.
[ 입지의 핵심 ]
1. 일자리 접근성
2. 주거의 편의성과 안전성
이 두 가지가 결합된 곳이
바로 ‘핵심지’이며,
그 대표가 강남권이다.
만약 자금이 부족하다면
최소한 일자리로
이동이 편한
지역을 선택해야 한다.
내 일자리가 아니라,
사람들이 일하러 가는 곳이
곧 수요의 원천이다.
정책은 속도만 조절한다
방향은 시장이 정한다
대출 규제나 세금 정책은
시장의 속도 조절 장치일 뿐이다.
시장 방향이 상승으로 잡히면
정책은 그 속도를 늦출 뿐
멈추게 하지는 못한다.
정책의 사이클은 반복된다.
1. 과거 규제기
→ 거래절벽
→ 호가 상승
2. 과거 완화기
→ 갭 메우기
→ 폭등
이 패턴은 지금도 유효하다.
따라서 중요한 건
정책이 아니라 구조,
그리고 내가 이동 가능한 범위에서
최적의 선택을 하는 것이다.
‘눈높이’가 투자력이다
누가 봐도 못 살 것 같은 집이라도,
의지만 있다면 방법은 있다.
3,.500만 원을
P2P 대출로 마련해
급매를 잡은 사례처럼,
결국 투자는 실행의 문제다.
“지금 사지 않으면,
내일의 나도 사지 못한다.”
입지별 아파트 선택 기준
[ 실거주용 ]
1. 출퇴근 편의성
2. 학군 및 학교 거리
3. 편의시설과 녹지
4. 교통망 및 생활권 안정성
[ 투자용 ]
1. 공급 적고 수요 살아있는 곳
2. 투자금 진입장벽 낮은 곳
3. 과거 시세 흐름이 명확한 곳
4. 아직 오르지 않은 지역
5. 2년 후 매도 가능성 있는 곳
재건축·재개발 투자자에게
주는 3가지 팁
1. 블로그 운영 중개사를 활용하라
정보력과 비교 분석력 우수
2. 브리핑 복기 능력을 키워라
직접 정리해야 기억에 남는다
3. 이익 구조를 명확히 파악하라
조합원 분담금, 분양가,
사업 속도 모두 점검
부동산은 ‘결단력의 게임’이다
『서울·수도권 아파트 지금 사야 합니다』는
결국 이렇게 말한다.
“지금 사야 하는 이유는
단순히 가격 때문이 아니라,
시장에 참여하는 타이밍이
인생의 타이밍이기 때문이다.”
시장은 두려운 사람을
기다려주지 않는다.
과거의 패턴, 입지의 불변성,
그리고 실행의 용기까지
이 세 가지가
당신의 미래를 바꿀 것이다.
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