[돈이 되는 부동산 임장 시크릿] 타이밍·입지·발품으로 시장을 이기는 법

부동산은 무엇을 사느냐보다 

언제 사느냐·언제 파느냐가 

성패를 가른다.

 

 

 

『돈이 되는 부동산 임장 시크릿』은 

하락장에서도 멈추지 않고 

현장으로 걷는 사람에게 

수익이 돌아간다고 말한다. 

 

물 빠질 때 수영을 배우는 이가, 

물 들어올 때 가장 멀리 나간다. 

 

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책은 임장을 해야

시장을 이긴다는 점을 강조하고 있다.

 

 

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하락장 처방전

: “망하지 않는 규칙”부터

 

단기간 고수익 집착,

과도한 레버리지, 분산 부재는

계좌를 무너뜨린다.

 

하락장에선 생존이 1순위다.

 

1. 원칙 3가지:
과대 레버리지 금지·
포트 분산·손절보다 노출 관리

2. 행동 지침:
시장을 떠나지 말 것
(데이터·현장 루틴 유지)

 

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부동산 수익의 70%는 ‘타이밍’

 

같은 물건도 

쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 수익, 

반대면 손실이다. 

 

 

 

결국 핵심은

사이클의 위치를 읽는 것이다.

 

 

[ 최적 매수 조건 ] 

1. 신규 공급(신축) 부족
2. 미분양 재고 희소(또는 급감)
3. 매매가 반등 초기(막 올라붙는 구간)

 

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가격을 움직이는 5가지 신호

(현장 체크리스트)

1. 미분양 해소/급감 시작

2. 전세가 상승 및 전세가율 ↑

(매매가 근접)

3. 거래량 증가,

특히 외지인 거래 활성화

4. 매매가 동반 반등

(대장→인근 확산)

5. 청약 경쟁률 상승

 

팁:
입지 좋은 기축이
먼저 움직이면,
후행 입지까지
파급될 가능성이 크다.

 

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평가 지역·매물 찾기

: 손품→발품→검증

 

 

1. 거시-중시(Top-Down):

전국 → 수도권/광역

→ 시/구 → 동 → 단지

2. 수급 진단:

청약·매수심리(수요)

vs 입주물량·미분양(공급)

3. 타이밍 선정:

“조건 충족 + 초기 반등”

구간에 집중

4. 현장 검증:

소음/채광/보행 동선

/생활권 연결성은 지도에 없다

 

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임장의 본질

: “도시는 구도심 vs 신도심의 경쟁”

 

도시는 태어나 확장·팽창한다. 

 

구도심 vs 신도심 중 

어디가 승자일지 먼저 판별하라.

 

 

1. 신도심:
기반·평면·커뮤니티 신상 가치

2. 구도심:
직주근접·상권 축적·정비 여지
→ 정답은 한쪽이 아니라,
'어느 쪽에 돈과 사람이
더 빨리 붙는가'다.

 

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입지 ‘서열화’로

숫자화하라(현장 실무)

 

대장단지를 

100% 기준점으로 두고 

단지별 가중치를 빼서 

적정가 밴드를 만든다.

 

1. 연식 차감: 연 2~2.5%
2. 역 거리 차감: 5~10%
3. 초품아 여부: ±5%
4. 상권 근접성: 3~5%

이렇게 서열화해두면

대장 가격만 봐도

인근 단지의 합리적 매수가가

감으로 떠오른다.

 

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시세의 ‘점화’ 읽기: 2개월 룰

 

시세가 정체되다 

최근 2개월 연속 

거래 체결가가 상승한다면 

추세 전환 신호일 수 있다.

 

1. 대장 → 준대장
→ 후미 단지로 온기 확산 확인

2. 인근 유사 입지
기축 시세 동조 여부 교차검증

 

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협상과 실행

: 가격이 모든 버튼을 누른다

 

부동산은

시간을 먹고 자라는 자산이다.

 

그래서 싸게 사는 것이

가장 중요하다.

 

 

1. 거래가 뜸할 때:
가격 조정·잔금 유연화가 가능

2. 매수 후:
태풍(상승 모멘텀)을
기다리는 인내가 수익

 

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‘사람’이 거래를 만든다

: 현지 소장님과 안테나 구축

 

시장엔 감정이 없지만 

거래는 사람이 한다.

 

1. 관계 구축:
정기 안부·속보 공유
·소액의 정성

2. 대가 인식:
중개수수료는
정보·속도·우선권의 가격

3. 현장 루틴:
발품은 배신하지 않는다.
걸은 만큼 실력이 쌓인다.

 

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도구 활용

: 카카오 로드뷰 ‘시간 슬라이더’

 

과거/현재를 비교해 

정비·재생의 트렌드를 읽어라. 

 

“왜 올랐는지” 맥락이 보이면, 

“어디가 오를지” 상상이 가능해진다.

 

 

1. 로드뷰 날짜 변경
→ 변화의 전후를 시각화

2. 빈 땅·공사 현장·완성 신도시
삼박자 비교 임장

 

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발품은 “시장에 몸 담그는 용기”

 

하락장 귓사대기를 맞아도 

시장 밖으로 도망가지 않는 것이

중요한 점이다.

 

꾸준히 데이터와 현장을 연결하면,

공포가 끝나는 자리에서

먼저 매수 버튼을 누를 수 있다.

 

[ 임장 체크리스트 ]

1. 사이클/심리:
미분양·전세가율
·거래량·청약 경쟁률

2. 대장 추적:
지역 대장 100%
→ 가중치 차감표 작성

3. 현장 동선:
역→상권→학교
→생활편의→소음/동선

4. 가격 협상:
거래 한산기 노려
‘가격·잔금·특약’ 3트랙

5. 관계 관리:
현지 소장님 2~3명 안테나화

6. 아카이브:
로드뷰 시계열 캡처
·실거래 캡처 폴더링

 

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타이밍은 데이터로,

확신은 현장에서 만든다

『돈이 되는 부동산 임장 시크릿』이 

말하는 승리 공식은 단순하다.

 

타이밍(데이터)
×입지(서열화)
× 실행(발품)

 

 

시장 공포에 휩쓸리지 말고, 

신호 5가지로 온도를 재고, 

서열화로 가격 밴드를 잡아야 한다.

 

그리고 걸어야 한다.

돈은 배신할 때가 있지만, 

발품은 절대 배신하지 않는다.