[땅과 집값의 경제학] 부동산 금융화의 덫

금융화된 부동산, 은행의 변화

 

과거 은행의 주요 업무는 

기업 대출이었다. 

 

그러나 2007년을 기점으로 

대부분의 선진국 은행은 

주택담보대출을 중심으로 전환되었다. 

 

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집은 더 이상 삶의 터전이 아니라 

금융투자 상품으로 자리 잡았고, 

방 안의 코끼리처럼 

집값의 문제는 명백하지만 

아무도 말하지 않는 주제가 되었다.

특히 영국, 미국, 호주 등은 

1987년부터 2015년까지 

평균 가처분소득 대비 

집값 비율이 40%나 증가하며 

주택 접근성이 현저히 악화되었다. 

 

 

이는 건축비 상승 때문이 아니라 

땅값이 폭등했기 때문이며, 

복잡한 계획 체계를 가진 영국은 

지자체 중심의 계획을 갖춘 

독일보다 땅값 상승폭이 컸다.

 

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수요 중심의 집값 상승, 

그 원인과 구조

부동산 가격이 소득보다 

빠르게 오르자 

가계는 은행 대출을 통해 

이를 따라잡으려 했다. 

 

 

 

실제로 영국에서는 

1987년 실질 가처분소득의 

30%에 불과하던 

미상환 주택담보대출이 

현재는 100%를 넘는다. 

 

IMF 분석에 따르면 

GDP 대비 주택담보대출 비율이 

10% 증가할 경우, 

주택가격은 16% 

오르는 것으로 나타난다.

이러한 수요 증가는 

은행의 자산 구조도 뒤흔들었다. 

 

 

 

1900년대 30%에 불과했던 

주택담보대출이 

전체 대출의 60%까지 증가했고, 

특히 1990년대 이후부터 

급격한 증가세를 보였다. 

 

이는 결국 땅값을 끌어올리며, 

가계는 부동산 사다리를 타기 위해 

더 많은 대출을 

감수하게 되는 악순환을 만든다.

 

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금융자산이 된 주택: 

서브프라임과 노던록

영국에서는 1996년 

Buy-to-Let(BTL) 

주택담보대출 도입으로 

임대 목적의 부동산 시장이 

확대되었고, 

해외자본 유입도 

폭발적으로 증가했다. 

 

 

 

2001년 노던록은 

금융증권화 기구 Granite를 설립해 

주택저당담보부증권(RMBS)을 

발행했다. 

 

이는 일시적으로 

자금조달에 유리했지만, 

2007년 서브프라임 사태 이후 

유동성 위기로 이어져 

결국 국유화되었다.

금융증권화는 

주택담보대출을 구조화하여 

투자자에게 판매하는 구조다. 

 

 

 

2000년부터 2007년 사이 

영국의 RMBS 발행은 

130억 파운드에서

2,570억 파운드로 증가했고,

GDP 대비 RMBS 비율도

2%에서 27%까지 급증했다.

 

이로 인해 소득에 비해

과도한 대출이 가능해졌고,

주택가격은 실제 가치보다

두 배 이상 상승했다.

 

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레버리지 소비와 민스키 모멘트

80년대 이후 

신용 자유화로 인해 

소비는 주택자산과 

밀접하게 연결되었다. 

 

담보대출이 늘면서 

은행이 집의 상당 부분을 

소유하게 되었고, 

집값이 오를수록 

부채 역시 증가했다. 

 

 

 

이 과정에서 나타난 것이 

바로 민스키 모멘트다. 

 

금융안정이 오히려 

불안정을 초래하는 이론으로, 

과도한 부채는 

결국 금융위기로 

이어질 수밖에 없다는 경고다.

금융자유화, 다양한 이자율, 

고도의 금융증권화는 

소비, 신용, 집값의 급변을 야기했다. 

 

 

 

특히 주택소유율이 

높은 국가일수록 

이러한 금융 혁신이 

더 큰 영향을 미쳤다. 

 

독일과 스위스는 

주택소유율이 50% 미만으로 

상대적으로 안정적인 

금융구조를 유지할 수 있었다.

 

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불평등 심화와 부의 양극화

 

자산 불평등은 점점 심화되고 있다. 

 

OECD 통계에 따르면 

상위 10%가 

전체 자산의 50%를 보유하고, 

상위 1%는 18%를 차지한다. 

 

 

 

특히 부동산 자산은

금융자산보다 훨씬 빠르게

증가하고 있으며,

자가 보유자의 자본이득은

비과세되면서

자산 불평등을 가중시킨다.

영국에서는 

1999년 이후 

자가보유율과 주담대 이용이 

모두 감소했고, 

25~44세 연령층에서 

주택소유율이 뚜렷이 하락했다. 

 

 

이는 세대 간 

자산 격차로 이어졌으며, 

상속 또한 집값 상승에 따라 

급격히 증가했다. 

 

젊은 세대는 

점점 부동산 사다리에 

오르기 어려워지고 있다.

 

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해법은 무엇인가: 

땅과 금융의 피드백 고리 차단

 

금융시장이 

부동산으로 집중되면서 

생산적 활동에 대한 

신용공급은 줄어들었다. 

 

이를 해결하기 위해선 

저축과 은행의 신용창조 방향을 

부동산이 아닌 

생산적 투자로 유도해야 한다.

 

 

싱가포르와 홍콩은 

정부가 토지를 소유하거나 

개발이익을 환수하는 모델을 통해 

공공 자금으로 

사회기반시설을 조성하고 

그 이익을 환수한다. 

 

공동체 토지신탁(CLΤ)은 

건물과 토지를 분리해 

집값을 낮추는 대안으로 

주목받고 있다.

 

또한, 토지가치세는 

투기적 동기를 약화시키고, 

생산적 활동을 유도할 수 있다.

 

호주, 덴마크, 에스토니아 등은

순수한 토지세를 시행하고 있고,

덴마크는 고가 부동산에

차등세율을 적용해

세금 부담을 조정하고 있다.

 

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신용규제와 관계형 금융의 필요성

거시건전성 정책은 

신용의 총량을 조절함으로써 

자산 거품을 방지할 수 있다. 

 

독일은 지역 기반의 

협동조합은행이나 

공공 저축은행이 

전체 예금의 2/3를 관리하며, 

기업 대출에 중점을 두고 있다. 

 

이는 담보보다 

신뢰 기반의 대출로, 

생산적 경제활동을 지향하는 

금융모델이다.

 

주택투자은행이나 

사회기반시설 

은행 설립도 필요하다. 

 

프랑스의 리브레A와 같은 

예금제도는

저축을 공공 목적에

활용할 수 있도록 돕는다.

 

이처럼 금융과 토지의

선순환 구조를 만들기 위한

제도적 장치가 마련되어야 한다.

 

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금융화된 부동산이 만든 함정

집은 더 이상 

단순한 주거공간이 아니다. 

 

주택은 금융자산화되었고, 

이로 인해 대출, 집값, 

소비, 불평등이 상호 연결되는 

복잡한 순환구조를 형성하고 있다. 

 

이 구조는 금융자유화, 증권화, 

고주택소유율, 레버리지 소비,

불평등 심화로 이어지며 

전체 경제를 흔들고 있다.

 

이를 해소하기 위해선 

부동산 중심의 금융 흐름을 

생산적 투자로 전환하고, 

공공 토지 관리, 토지가치세, 

거시건전성 정책 등 

다양한 수단을 적극 도입해야 한다.