[부동산, 누구에게나 공평한 불행] 대한민국 집값의 역사와 정책 실패의 반복

대한민국에서 부동산은 

단순한 '집' 이상의 의미를 지닌다. 

 

집은 곧 자산이고, 

자산은 곧 계급이며, 

계급은 인생의 방향을 

결정짓는 힘이 된다. 

 

 

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『부동산, 누구에게나 공평한 불행』은 

지난 수십 년간의 

대한민국 부동산 정책과 

시장 흐름을 되짚으며, 

왜 대한민국에서 집은 

'공평하게 불행한' 

존재가 되었는지를 고찰한다.

 

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집값의 과거와 정책의 반복된 실책

1980년대 후반, 노태우 정부는 

200만호 주택 건설이라는 

전례 없는 대규모 공급계획을 

공약으로 내세웠다. 

 

실현 가능성을 둘러싼 

내부 반대에도 불구하고, 

선거 공약이라는 이유만으로 

무리하게 추진되었고, 

결과적으로 공급은 

집값을 일시적으로 눌렀지만 

곧 또 다른 수요를 

자극하는 구조로 이어졌다.

 

1990년대에는 

토지공개념 3법이 제정되었지만 

 

토지초과이득세법,
택지소유상한법,
개발이익환수법

 

 

대부분 위헌 판결로 무력화되었다.

 

김대중 정부는

IMF 이후 규제 완화와

세금 감면을 통해

건설업을 부양했으나,

이는 단기적 집값 상승으로 이어졌다.

 

노무현 정부는

규제를 강화했지만,

이명박 정부는

다시 규제를 완화하며

보금자리주택 공급을 늘렸다.

 

이런 정책은

일관성 없이 반복되며

시장을 혼란에 빠뜨렸다.

 

 

문재인 정부 들어서는 

투기 억제를 위한 

규제 일변도의 정책이 중심이 되었다. 

 

다주택자에 대한 세금 중과, 

대출 규제, 임대차 3법 등 

다양한 정책이 시행되었지만, 

이들 정책이 시장에 던진 충격은 

매물 잠김, 전세대란 등 

역효과로 돌아왔다.

 

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집값을 끌어올린 진짜 원인들

집값 상승의 핵심 요인은 

단순히 공급 부족이 아니었다. 

금리 인하와 유동성 증가, 

그리고 무엇보다도 

사람들의 '기대 심리'가 

결정적이었다. 

 

저금리와 함께 

시중에 풀린 돈은 

실물 경제로 흐르지 못하고 

자산 시장으로 집중되었고, 

특히 부동산 시장에 

쏠림 현상을 일으켰다.

 

한국의 가계부채 비율은 

세계 최고 수준이다. 

 

전월세 보증금까지 포함하면 

경제 규모 대비 

가계부채 비율은 140%에 달한다. 

 

이처럼 빚을 내어 집을 사는

'영끌' 투자가 성행한 배경에는

전세가율 상승, 매매가 상승 기대,

정부 정책의 불확실성 등이

얽혀 있었다.

 

 

통화유통속도는 

갈수록 떨어지고, 

소비나 생산으로 

돈이 흘러가지 못하는 대신 

자산시장으로 흘러간다. 

 

그 결과로 집값은 

실물경제와 괴리된 채 

독자적으로 움직이는 

괴물 같은 존재가 되었다.

 

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부동산 정책, 

공간의 공공성과 지역 격차

정부 정책은 

수도권 쏠림 현상을 

완화하는 방향으로 

설계되어야 한다. 

 

단순한 수요 억제 정책이 아닌, 

균형발전 전략으로 

접근해야 한다는 것이 핵심이다. 

 

 

 

예를 들어, 

다주택자에 대한 규제를 

강화한다고 해서 

지방 집값이 잡히는 것은 아니다. 

 

오히려 규제로 인해 

다주택자들이 

지방의 저가주택을 대거 처분하면, 

해당 지역의 공급은 줄고, 

전월세 수급 불균형이 생겨 

서민들이 피해를 입게 된다.

싱가포르처럼 

공공이 토지를 보유하고 

공공주택을 분양하는 시스템은 

그 나라의 특수성에서 비롯된 것이다. 

 

 

 

 

 

 

우리나라처럼 면적이 넓고 

이동이 잦은 사회에서 

1가구 1주택 원칙은 

현실성이 떨어진다. 

 

지역 간 주거선택의 

자유를 제한하게 되고, 

저소득층이 오히려 

더 많은 피해를 입게 된다.

 

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세금 정책과 조세 저항

 

보유세 강화는 

자산의 효율적 활용이라는 

측면에서는 타당하지만, 

지금처럼 집값이 폭등한 상황에서 

보유세 인상은 

오히려 시장을 왜곡시킬 수 있다. 

 

 

 

종부세는 원래 

상위 1%를 겨냥한 

부유세였지만, 

공시가격 현실화와 함께 

중산층까지 세금 대상이 확장되면서 

조세저항이 커졌다.

취득세, 양도세, 보유세 등 

부동산 관련 세금 체계는 

지나치게 복잡하고, 자의적이다. 

 

 

 

 

 

 

양도세는 장기보유에 대한 

인센티브 없이 

중과세 중심으로 설계되어 있고, 

거래세 비중은 

OECD 국가 중 가장 높은 수준이다. 

 

이러한 제도는 오히려 

다주택자들의 

버티기 전략을 부추기고, 

매물 잠김으로 이어진다.

 

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임대차 3법과 시장의 불안정성

임대차 3법의 핵심은 

전월세 상한제와 

계약갱신 청구권제이다. 

 

의도는 선했지만, 

실제 시장에서는 

전세물량 감소와 가격 급등이라는 

결과를 낳았다. 

 

세입자를 보호하려는 법이 

오히려 세입자를 

더 어렵게 만들었다. 

 

 

 

전세와 매매시장은 

서로 밀어주고 끌어주는 관계인데, 

임대차법은 이 균형을 깨뜨렸다.

해외 사례에서도 볼 수 있듯이, 

시장의 자율성과 

예측가능성을 해치는 규제는 

중장기적으로 더 큰 혼란을 초래한다. 

 

안정적인 임대시장을 

만들기 위해서는 

공공임대주택의 확충과 

예측 가능한 규제가 병행되어야 한다.

 

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부동산은 정책이 만든 괴물인가

 

『부동산, 누구에게나 공평한 불행』은

지난 수십 년간의 정책 실패가

어떻게 현재의 부동산 시장을

만들어왔는지를 체계적으로 보여준다.

 

집값은 단지 시장의 문제가 아니라,

금융, 복지, 지방 균형,세제,

심지어 교육과 노동시장까지

연결된 복합 시스템의 결과다.

 

 

핵심은, 

규제 일변도의 단기 대책이 아닌 

장기적이고 일관성 있는 

구조 개혁이다. 

 

수도권 집중을 완화하고, 

지방에도 양질의 삶을 

누릴 수 있는 여건을 만들며, 

공공의 역할을 확대해야 한다. 

 

그러지 않고는 부동산은 

앞으로도 누구에게나 

공평하게 불행한 존재로 남을 것이다.