[부동산, 누구에게나 공평한 불행] 수도권 집중의 역설, 모두가 공평하게 불행해지는 길

서울만의 문제는 아니다

 

2015년부터 2019년까지 

우리나라의 총 주택 수는 

1,637만 호에서

1,813만 호로 증가하며

10.8%의 성장률을 기록했다.

 

같은 기간 서울의 주택 수는

279만 호에서 295만 호로

5.8% 증가하는 데 그쳤다.

 

 

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매년 서울에는

약 7만 호의 주택이 공급되고 있으나,

여전히 집값은 상승 중이다.

 

이는 수요가 공급보다

빠르게 증가하고 있다는 방증이다.

 

특히 서울에 집중된

인구 쏠림 현상은

집값을 끌어올리는

가장 근본적이며 지속적인 요인이다.

서울은 전체적으로 

인구가 줄고 있지만, 

이는 사람들이 자발적으로 

떠나는 것이 아니라 

비자발적인 퇴출에 가깝다. 

 

실거주나 삶의 질보다는 

주택 가격 부담 때문에 

떠나는 이들이 대부분이다. 

 

 

반면, 서울로 유입되는 인구는 

주로 직업과 교육을 

이유로 하고 있으며, 

전국 각지에서 

서울로 향하는 흐름은 

지속되고 있다. 

 

서울 강남 3구의 

외지인 매입 비율은 

2015년 18.2%에서 

2020년 25.6%로 증가했는데, 

이는 서울의 주택 수요가

 지역구를 넘어 

전국적 차원으로 

확대되고 있음을 의미한다.

정부는 서울과 강남을 

글로벌 경쟁력을 갖춘 

도시로 만들기 위해 

집중적으로 투자해왔으며, 

이는 오히려 인구 밀도와 

집값 상승을 심화시키는 

결과를 낳았다. 

 

PIR(Price to Income Ratio)이

5를 넘어가는 상황에서

서민들의 주거 부담은

감당하기 어려운 수준에 이르고 있다.

 

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수도권 집중이 낳는 구조적 문제
현재 수도권 인구는

전체 인구의 절반을 넘어섰으며,

첨단 기업들은

더 이상 일자리를 중심으로

지역을 선택하지 않는다.

 

오히려 젊은 인재가 모인 곳으로

본사가 이전하거나

새롭게 자리잡는 경우가 많아졌다.

 

 

 

대표적으로 SK하이닉스가

용인을 선택한 배경에는

수도권 내 인재 유입이

중요한 요인이었다.

 

이처럼 혁신성과 성장성이

강한 기업일수록

수도권 집중 현상은

더욱 강하게 나타난다.

기초 인프라만을 

제공하는 '원형지'는 

기업에게 자유로운 설계를 

가능케 하며, 

부동산 이익도 

누릴 수 있다는 점에서 매력적이다. 

 

그러나 이러한 개발 형태는 

수도권 이외 지역의 

성장을 저해하고, 

더욱 서울로의 집중을 

유도하는 경향이 있다.

수도권의 경제적 부가가치는 

지속적으로 증가해왔으며, 

2013년 이후 

GRDP(지역내 총생산) 비중은 

수도권이 압도적인 성장을 

기록하고 있다. 

 

 

 

이는 곧 지방의 

상대적 쇠퇴로 이어진다. 

 

혁신형 기업들은 

대부분 수도권, 

특히 서울에 집중되어 있으며, 

남방한계선이라는 

표현으로 설명되는 

혁신인력의 공간적 분포는 

이제 판교까지 북상한 상황이다.

 

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주택 공급, 수요를 따라잡을 수 없다

 

문재인 정부 시기 

수도권에는 단군 이래 최대 규모인 

약 200만 호의 공급계획이 발표되었다. 

 

하지만 이는 

서울과 수도권 집값 안정에 

도움이 되기보다는, 

오히려 지방의 공동화를 

촉진하는 결과를 낳을 수 있었다. 

 

특히 토지보상금이 

다시 수도권 부동산에 

재투자될 가능성이 높다는 점에서 

집값의 자가발전 메커니즘이

강화될 우려가 컸던 것이다.

 

 

서울에서의 고밀도 재개발, 

재건축 정책도 문제다. 

용적률을 높여 

50층까지 건축을 허용하고, 

공공임대 또는 공공분양으로 

일부를 환수하는 

공공재건축은 

공급 확대를 목적으로 하고 있으나,

결국 서울로의 진입 수요만 늘려

집값을 다시 끌어올릴 수 있다.

 

구조적 한계는

서울의 땅이 좁다는 데 있고,

위로 올리거나

옆으로 넓히는 것 모두

서울의 공급 포화 상태를

완전히 해소할 수는 없다.

 

 

또한, 재건축을 통해 

주거 질을 향상시키는 것은 가능하나, 

젠트리피케이션과 고분양가 문제, 

주변 집값 상승 등 

부작용도 무시할 수 없다. 

 

공급보다 더욱 중요한 것은 

수요 분산 전략이다.

 

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지방의 가능성과 메가리전 전략

 

지방에 수도권 수준의 

대도시권을 만들어야 한다는 주장이 

설득력을 얻고 있다. 

 

홍콩과 싱가포르 사례를 봤을 때, 

서울보다 면적은 크고 

인구는 적더라도 

경쟁력 있는 메가시티로

성장할 수 있다.

 

 

 

다양한 인재와 산업이 밀집한

고밀도 공간 플랫폼은

창의성과 혁신을 끌어내며,

연계성 높은 인프라는

기업에게도

매력적인 입지를 제공한다.

특히 부울경 메가시티나 

대구-경북 메가시티 같은 

행정구역 통합과 

메가리전 구상은 

단순한 지역 개발을 넘어, 

문화, 경제, 생활이 통합된 

새로운 생활권 구축이라는 점에서 

의미가 있다.

 

 

수도권 집중을 해소할 수 있는 

실질적인 대안으로 주목받고 있다.

 

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주택정책, 근본으로 돌아가야 한다

 

현행 부동산 정책은 

핀셋 규제에 의존하고 있다. 

 

특정 지역이나 계층을 지목해 

대출을 규제하고, 

다주택자를 집중적으로 

제한하는 방식은 

단기적인 효과는 있을지 모르나 

장기적으로 주택 시장의 

왜곡을 불러온다.

 

LTV나 DTI를 

지역별로 다르게 적용하는 

조정대상지역, 

투기과열지구 지정은 

국민 다수가 거주하는 지역에 해당돼 

사실상 전국적 규제로 전락하고 있다. 

 

세대 수가 증가한 것은 

다주택자 규제와 

전세난으로 인한 세대 분리의 결과였고, 

이는 다시 매매 수요를 증가시켜 

집값 상승을 초래하는 

악순환을 만든다.

 

공공임대주택도 한계가 있다. 

 

천문학적 예산이 소요되는 데 비해, 

현실적으로 청년에게는 

갭투자가 더 매력적으로 느껴진다. 

 

장기 거주를 전제로 한 

지분적립형, 누구나집, 

토지임대부 주택 등 

다양한 시도가 있었지만 

대부분 실패했다. 

 

결국 입지와 시세차익, 

유동성의 문제를 해결하지 못하면, 

이 같은 정책은 실효성을 가지기 어렵다.

 

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세제개편과 사회적 합의의 필요성

 

부동산 세제 역시 개편이 필요하다. 

 

종부세와 재산세를 단일화해 

국세로 전환하고, 

누진적 세율을 적용하면서도 

1주택 장기 거주자에게는 

혜택을 부여하는 방향이 바람직하다. 

 

또한 재산세 배분 체계에 

‘꼬리표’를 붙여 

재정이 균형 발전과 

공공임대주택 공급에 

활용되도록 해야 한다.

 

 

현재 재산세는 

부자 지자체를 

더욱 부유하게 만들고 있다. 

 

강남구는 2021년 7월 기준으로 

3,972억 원의 재산세를 걷은 반면,

강북구는 222억 원에 불과했다.

 

형평성 있는 세제 개편 없이는

지역 간 격차는 더욱 심화될 것이다.

 

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수도권 집중, 수요 분산만이 답이다

 

궁극적으로 서울 집값을 

안정시키는 길은 

공급 확대가 아니라 수요 분산에 있다. 

 

수도권이라는 

자가발전 메커니즘 안에서는 

어떤 공급도 

결국 수요를 부추기기 때문이다. 

 

메가리전 전략을 통해 

지방 대도시권을 육성하고, 

은퇴 세대의 지방 이주를 유도하며, 

공공임대주택을 

전략적으로 공급해야 한다. 

 

더불어, 보편적이고 

일관성 있는 세제와 규제를 통해 

시장의 예측 가능성을 높여야 한다.

 

'누구에게나 공평한 불행'은 

이제 그만해야 한다.

 

대한민국 부동산은

수도권이라는 블랙홀에서

벗어나기 위한

국가적 공간 전략이 절실하다.