잠실과 과천,
그리고 각 도시의
시그널 지역을 읽는 법
책에서 가장 인상적인
개념 중 하나가 시그널 지역이다.
시장 전체의 방향이 바뀔 때,
가장 먼저 움직이는
선두 지역을 말한다.
1) 서울의 시그널 – 잠실
저자는 단언한다.
서울에서 가장 주목해야 할
흐름의 선구자는 잠실이다.
1. 잠실은 강북과 강남을
연결하는 브릿지
2. 지리적으로는
강북에서 강남으로 진입하는 초입
3. 가격적으로는 강남 3구 중
진입 장벽이 가장 낮은 지역
4. 마포·성동 등 강남 밖에서
갈아타기를 노리는 수요가
가장 먼저 향하는 곳
그래서 이런 패턴이
반복된다고 설명한다.
1. 잠잠하던 거래가
잠실에서 먼저 터지기 시작한다.
2. 곧바로
강남구·서초구가 반응한다.
3. 강남 3구 전체가 살아난다.
4. 2~3개월 뒤 마·용·성으로
상승세가 번진다.
5. 다시 3~4개월 시차를 두고
노·도·강으로 퍼진다.
6. 이쯤 되면 뉴스 타이틀이 바뀐다.
“과열된 서울”,
“가계대출 급증”
7. 그리고 규제의 그림자가
다시 드리운다.
결국, 서울 부동산의 체온계는
잠실이라는 말이다.
잠실이 꿈틀거리는지 아닌지를
보는 것만으로도,
지금 서울의 흐름이
어느 국면으로 넘어가고 있는지를
읽을 수 있다는 뜻이다.
2) 경기도의 시그널 – 과천
서울에 잠실이 있다면,
경기도에는 과천이 있다.
1. 공급 규모가 크지 않고
2. 입지가 탄탄하며
3. 서울과의 접근성,
행정·업무 기능까지 겹쳐 있는 곳
그래서 경기도 자산 사이클이
본격적으로 움직일 때,
먼저 과천부터 반등하고
그 흐름이 주변으로 퍼지는
패턴이 자주 나타난다.
3) 지방의 시그널 – 부산과 대구
지방 광역시에도
시그널 지역이 존재한다.
[ 부산 ]
1. 1차 시그널:
해운대구·수영구 중심의 동부산
2. 이후 남구·동래구 같은 중심부
3. 마지막에 북구 등
서부산·양산으로 확산되며
사이클 마무리
[ 대구 ]
1. 시그널:
학군지이자 상급지인 수성구
2. 이후 중구, 달서구 순으로
온기가 번진다.
저자는
매주 시황을 보다 보면
자연스럽게 시그널 지역이
눈에 들어온다고 말한다.
항상 내 지역,
내가 사는 동네만 보는 게 아니라,
시장의 방향을
먼저 보여주는 지역을 정해서
꾸준히 관찰하는 것이
결국 한 발 먼저 움직일 수 있는
힘이 된다는 메시지다.
하락장 전조, 군중심리,
그리고 연어처럼
역행하는 용기
상승장만 있는 시장은 없다.
저자는 하락장 직전에
나타났던 전조들을
이렇게 정리한다.
1. 부동산에 관심 없던
옆집 현철이도 집 사기 시작한다.
2. 다세대 빌라·오피스텔 같은
비주류 상품에 투자가 쏟아진다.
3. 공시가 1억 미만, 소액 갭 같은
묻지마 소액 투자 유행
4. 지방 곳곳에서
지식산업센터 투자 붐
5. 심지어 전시회·미술품
투자까지 호황
이때 시장의 공기는
이렇게 흘러간다.
“이제는 뭐라도
하나 안 하면 바보 된다.”
“나만 안 하고 있는 것 같아
불안하다.”
저자는 이 지점을
심리의 문제로 본다.
인간은 사회적 동물이라
중요한 결정을 할 때
다수의 행동을 보고
따라가고 싶어 한다.
하지만 진짜 자산 성장은
거기서 한 발 비껴서 일어난다.
책은 연어 비유를 꺼낸다.
연어는 바다까지 나갔다가도,
굳이 거친 강을 거슬러 올라간다.
왜냐면,
그 길이 알을 낳기에
더 안전한 곳이기 때문이다.
당장의 편안함이 아니라,
장기적인 생존과 번식의
퀀텀 점프를 선택하는 행동이다.
그래서 저자는 말한다.
“자산의 퀀텀 점프를
원하는 우리도,
연어처럼 남들과 다른
선택을 할 용기를
내야 하지 않을까?”
그리고 한 줄로 정리한다.
“돈을 벌고 싶다면
대중과 반대의 길을
선택해야 한다.
군중심리를 뚫을 수 있는
용기를 가진 자만이
부자가 될 수 있다.”
상급지로 가는 브릿지는
끝까지 놓아야 한다
저자는 말한다.
“어떻게든 상급지로의
브릿지를 놓고,
또 놓으려는 노력은
분명 자산을 불려줄 것이다.”
여기서 중요한 포인트는 두 가지다.
[ 그때는 됐지만 지금은 안 돼 ]
규제, 금리, 경기 상황이
바뀔 때마다
이제는 상급지 진입은
불가능해라는 마음이 들기 쉽다.
하지만 저자는
그때마다 시간이 더 걸려도,
한 발짝씩이라도
건너갈 방법을 찾으라고 말한다.
[ 자산의 퀀텀 점프에는 쉬운 길이 없다 ]
상급지 갈아타기는
늘 불안, 두려움, 부담을 수반한다.
그렇다고 해서
편안한 현 상태만 붙들고 있으면,
결국 상급지는 더 멀어지고
가격 격차는 더 벌어진다.
상급지 환승의 기술은
처음부터 강남에 가는
기술이 아니라,
지금 위치에서 갈 수 있는
최고 지점까지 계
속 브릿지를 놓는 연습에 가깝다.
발품의 기술
현장에서 반드시
체크해야 할 7가지
상급지로 갈아탈수록,
한 번의 선택이 가져오는
파급력은 커진다.
그래서 저자는
발품의 기준을
꽤 구체적으로 짚는다.
[ 발품 시 체크해야 할 7가지 ]
1. 로열동과 로열층
같은 단지라도
동·라인·층에 따라
시세와 수요의 결이 다르다.
2. 단지 규모
가급적 500세대 이상,
세대 수가 많을수록
관리 안정성, 거래량,
시세 형성, 커뮤니티 등이
유리해진다.
3. 향과 조망
단순한 기호 문제가 아니라
실제 거주 만족도,
향후 매도 시 매수자 선택 폭에
영향을 준다.
4. 수리 여부
올수리/반수리/미수리
여부에 따라
전세 수요, 실거주 편의,
추가 자본 투입 규모가 달라진다.
5. 엘리베이터와
주차장의 연결 여부
특히 구축 단지에서
중요한 포인트
고령화, 키즈카, 짐 이동
등을 생각하면
생활 동선의 퀄리티와 직결된다.
6. 초등학교·중학교 학군 배정
자녀가 있든 없든,
학군은 실수요자 수요의
핵심 기준이므로 필수 체크
7. 전세 끼고 매수할 경우
세입자 체크
임대차분쟁, 상습 연체,
협조 여부 등
실제 매도/입주 시점에
변수로 작동할 수 있는 부분.
그리고 한 줄의
냉정한 조언이 이어진다.
“조금 아쉬운 가격에 팔아야
내가 원하는 타이밍을 맞출 수 있다.”
완벽한 가격, 완벽한 타이밍을
동시에 노리다 보면
팔아야 할 때 못 팔고,
갈아타야 할 때 못 움직인 채
상급지가 또 한 번 멀어지게 된다.
상급지는 먼저 오르고,
더 크게 오른다.
저자는 다시 한 번 강조한다.
“말랐던 물이
다시 차오르는 건 중심부부터다.
상승하는 것은 상급지부터이며,
상급지일수록 상승 폭이 크다.”
그래서 늘 이런 상황이 벌어진다.
내가 가진 집 시세가
드디어 만족스러워질 때쯤
이미 상급지 가격은
쫓을 수 없는 수준으로 도망가 있다.
상승장에서 흔한 착각은 이거다.
조금만 더 올라가면
팔지 뭐.
하지만 상급지와의 격차는
내가 만족하는 동안 더 벌어진다.
그래서 저자는
선택을 이렇게 보라고 한다.
[ 기회비용의 관점 ]
비과세를 받을 것인가,
청약 기회를 지킬 것인가,
경매로 진입할 것인가
이 모든 건 사실
어떤 기회비용이
더 싸게 먹히느냐의 문제다.
지금 비과세를 포기하고라도
상급지로 갈아타는 게 맞는지
청약 통장을 활용하기보다
이미 형성된 시세의
아파트로 환승하는 게 맞는지
경매를 통해
리스크를 감수하고
더 좋은 입지를 먼저 선점할지
정답은
이게 무조건 옳다가 아니라,
각자의 상황·자금·가족 계획에 따라
가장 싼 기회비용을 고르는 것이다.
욕심과 레버리지,
그리고 수비의 기술
책은 후반부로 갈수록,
어떻게 벌 것인가보다
벌어놓은 걸
어떻게 지킬 것인가에
더 많은 지면을 할애한다.
1) 욕심을 줄이는 법
완벽한 타이밍에 들어가
완벽한 타이밍에
나오기는 쉽지 않다.
투자를 하면 할수록
욕심을 줄여야 한다.
자산이 커질수록
레버리지는 적게,
대출은 조금씩 갚아나가야 한다.
돈이 들어오는 시기는 찰나다.
그 시기가
곧 끝날 수 있다는
전제를 항상 깔고 움직여야 한다.
2) 수비가 안 되면, 공격은 의미 없다
저자는 이렇게 말한다.
“아무리 공격을 잘해도
수비를 못하면
아무 짝에도 쓸모가 없다.”
투자자를 위험하게 만드는
패턴은 늘 비슷하다.
1. 잘 모르는 종목에
급하게 진입
2. 큰 레버리지
한 번에 일으키기
3. 이번 장에서
반드시 승부 내야 한다는
강박과 탐욕
이 세 가지만 관리해도
실패 확률은
눈에 띄게 줄어든다고 한다.
초기에는 종잣돈 때문에
어느 정도의 무리는
피할 수 없지만,
자산이 쌓인 뒤에도
계속 공격형 플레이를
유지하는 건 위험 신호라는 의미다.
상승장일수록
불황을 대비해야 한다
상승장에 서 있으면,
늘 이런 착각이 따라온다.
“이번엔 다르다.”
“이제는 영원히 떨어지지 않을 것 같다.”
하지만 책은 냉정하게 말한다.
1. 호황은 영원하지 않다.
2. 사업이든 투자든,
잘될수록 도취하기보다
불황을 준비해야 하는 시점이다.
3. 투자는 사고팔기 반복하는
선수들의 게임이 아니라,
시장에 오래 남아 있는
사람들의 게임이다.
그래서 저자는
상승장에서
이렇게 행동하라고 권한다.
1. 수익이 나면
그일부로 부채를 상환한다.
2. 현금 비중을 조금씩 늘린다.
3. 수요가 약한
구축 아파트, 노후 빌라
오피스텔 같은 상품은
하나씩 정리해 가며
포트폴리오를 다듬는다.
정리하면
이 한 문장으로 요약된다.
“상승장일수록
불황을 대비해야 한다.”
분산과 롱런
우리에게 필요한 건
한방이 아니다
책이 마지막에 던지는 메시지는
롱런이다.
부동산에서의 분산은
세 가지 축으로 설명된다.
1. 지역 분산
한 도시, 한 권역에만 몰지 않고
여러 도시·여러 축으로 나누는 것
2. 종목 분산
분양권, 재건축·재개발, 갭 투자
비주거형(상가, 지식산업센터 등)
이 포트폴리오 중
본인 성향과 실력을 고려해
적절히 섞는 것
3. 시기 분산
한 번에 몰빵하지 않고
사이클을 건너가며
여러 타이밍에 걸쳐
진입·정리하는 것
저자는 이렇게 정리한다.
“우리에게 필요한 건
일확천금을 벌어줄
한 방이 아니라,
리스크를 최소화해
오랫동안 살아남는 롱런이다.”
진짜 부자를 가르는 한 줄
안 되는 이유보다 되는 방법
“진정 부자가 되고 싶은 사람은,
안 되는 이유를 찾기보다
어떻게 하면 될 수 있을지를
더 고민한다.”
금리가 올라서 안 되고,
규제가 강화돼서 안 되고,
집값이 올라서 안 되고,
이미 늦어서 안 되고,
안 되는 이유는 언제든 풍년이다.
하지만 상급지 환승의 기술은,
그 모든 제약 안에서
그래도 가능한 루트를
찾아내는 태도에서 출발한다.
상급지 환승은
트렌드를 쫓는 게임이 아니다
『상급지 환승의 기술』의
결론은 이렇게 압축된다.
잠실·과천·수성구·동부산 같은
시그널 지역을 꾸준히 관찰하라.
하락장 전조와 군중심리를 읽고,
연어처럼 역행할 용기를 가져라.
상급지로의 브릿지는
한 번이 아니라,
계속해서 놓아야 한다.
발품에는 기준이 있어야 하고,
타이밍과 기회비용을
숫자와 목적,
둘 다로 계산해야 한다.
상승장일수록 욕심을 줄이고,
레버리지를 줄이고,
수비를 강화해야 한다.
분산과 롱런을 통해
시장에 오래 남는 사람만이
결국 상급지의 열매를 거둔다.
그리고 마지막으로,
왜 안 되는지가 아니라
어떻게 하면 될지를
파고드는 태도가
상급지 환승의 출발점이다.
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