[대한민국 부의 역사] 교육이 만든 부의 지도

부의 축은 왜

늘 서울로 기운다고 말하는가

이 책은 부동산을 “가격”이 아니라 

“사람이 몰리는 이유”로 읽는다. 

 

 

결론은 명확하다. 

 

한국의 부(富)를 움직여 온 

가장 질긴 축은 교육이며, 

교육은 곧 네트워크를 만든다. 

 

조선의 한양부터 오늘의 서울까지, 

‘좋은 학교·좋은 사람·좋은 일자리’가 

맞물린 공간에 

수요가 영속적으로 

집중되어 왔다는 사실을 

역사와 데이터로 보여준다. 

 

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그래서 저자는 

부동산을 고르는 기준을 

“평형”이 아니라 

교육·직주근접·교통·자연환경

·도시기본계획이라는 

5가지 프레임으로 

재정렬하자고 강조한다.

 

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교육 → 네트워크 → 기회

: 부의 사다리는

지금도 작동한다

교육은 단순한 지식 습득이 아니라 

네트워크를 획득하는 

과정이라 규정한다. 

 

같은 대학이라도 

“누구와 어울리는가”가 

향후 기회에 더 큰 영향을 준다.

조선·고려 시기부터 

한양(서울) 집값 프리미엄의 근원은 

교육·정보 접근성이었다. 

 

오늘의 ‘8학군’은 

역사적 뿌리를 가진 현상이다.

평준화 정책은 

역설적으로 

인기 학군지 집중을 강화하며, 

“그 동네에 살아야” 

유명 일반고에 갈 수 있는 

구조를 고착시켰다. 

 

교육이 부동산 수요를 견인하는 

전형적 장면이다.

 

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수요를 만든 사람,

가격을 떠받치는 소득

부동산은 결국 

소득과 소비력이 떠받친다. 

 

고소득 일자리가 

밀집한 지역일수록 

주택 수요는 끈질기고, 

가격 조정도 제한적이다.

테헤란로·판교 사례처럼, 

IT·콘텐츠 등 

고연봉 산업의 확장은 

주거 프리미엄을 키우고, 

직주근접 수요를 심화한다.

 

시장 안정의 해법은 

고소득자를 줄이는 규제가 아니라, 

그들이 원하는 주택의 

지속 공급이다. 

 

단기 가격만 보는 정책은 

왜곡을 낳기 쉽다.

 

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신축만 공급이 아니다

: 구축의 ‘숨은 공급력’

실제 시장에서의 ‘공급’은 

신축+구축 매물의 합이다. 

 

임대사업자 등록·증여 등으로 

구축이 매물로 나오지 못하면, 

신축 공급이 있어도 가격은 오른다.

시장 정상화를 위해선 

①다주택자의 합법적 시장 존재, 

②과도한 임대 강제 축소, 

③정비사업 활성화라는 

전제 조건이 필요하다.

역사적으로 서울 아파트 가격은 

세 번의 의미 있는 하락을 제외하면 

구조적 우상향을 보여왔다. 

 

버팀목은 전세가였다. 

 

전세는 하락을 완충하는 

안전판으로 작동한다.

 

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정비사업의 본질

: 시간에 투자하고, 속도가 돈이 된다

공사비 급등은 

사업성·분담금을 압박해 

리스크를 키웠고, 

그 결과 신축/구축의

가격 격차가 더 벌어졌다.

 

 

[ 정비사업의 옥석 가리기 체크리스트 ]

사업성·입지·분담금 납부능력.

현재 용적률은 낮고,
미래 용적률은 높을수록 유리하다.

신축 전환이 원활하지 않으면 

30년차 아파트가 

재건축도 안 되고

살기 어려운 주거로

구축 함정에 빠질 수 있다.

 

 

 

그래서 통합 정비(재건축판 뉴타운),

기반시설 동시 확충이 중요하다.

 

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도시를 다시 쓰다

: 외곽 확장보다

기존 도심의 재해석

 

 

앞으로의 과제는

“또 신도시”가 아니라,

기존 도심의 고도화다.

 

용도지역·용적률 규제를

유연하게 해

유효공급

(사람이 원하는 곳·형태

·시점에 맞춘 공급)을

늘려야 한다.

시민의 욕구는 

주거 인근에서 

교육·교통·여가·직주근접을 

통합적으로 해결하는 것이다. 

 

혼합용도·복합개발은 

선택이 아닌 필수다.

 

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타이밍·지역·물건

: 의사결정의 우선순위를 바꿔라

“언제 샀느냐”가 70%, 

“어디를 샀느냐”가 25%, 

“무엇을 샀느냐”는 5%

라는 통찰은 냉정하다. 

 

시점과 지역 선별이 승부를 가른다.

 

[ 하향식(Top-down) 탐색 ]

전국 → 수도권 → 서울 → 구
→ 신축 33평 → 역세권→ 특정 단지.

이 방식은

한 곳에 매몰되지 않고

예산 내 최선의 선택을 돕는다.

 

시장 심리는 

한국은행 주택가격전망(CSI) 등 

간접지표로 보조 점검하되, 

불장보다 거래가 주춤한 때가 

매수 협상력이 높다.

 

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정책과 시장

: 반복되는 파도,

흔들리지 않는 원리

임대차보호법의 역사에서 보듯, 

선의의 규제도 

가격 왜곡을 낳을 수 있다. 

 

방향(상승/하락)이 

정해진 시장을 

정책만으로 반전시키긴 어렵다.

수도권-지방 격차 해법은 

‘다주택자 때리기’가 아니라, 

광역 핵심지의 

정비·산업·인프라 집중으로 

지방에 질 좋은 일자리를 

만드는 것이다.

 

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이 다섯 가지 렌즈로만 보면

길이 보인다

 

 

1. 교육:
학업 성취를 넘어,
네트워크 자본을 만든다.

2. 직주근접:
고소득 일자리 클러스터와의
연계가 수요의 뿌리다.

3. 교통:
접근성은 곧 시간의 가격이며,
결국 생활 반경의 확장을 뜻한다.

4. 자연환경:
주거 선호의 질적 격차를 만든다.

5. 도시기본계획:
장기 계획과 정비의 방향이
미래 가치의 가이드라인이다.

 

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지금 당장 체크할 7가지 질문

 

 

 

내 자녀/나의 교육·네트워크 관점에서
이 입지는 설득력 있는가?

향후 10~20년,
직주근접(고소득 일자리 축)과의
연결은 강화되는가?

대중교통·도로망 계획으로 
시간 단축이 실현되는가?

생활권 내 혼합용도(쇼핑·여가·공공) 
충족도가 높은가?

정비사업 가능성: 
용적률/대지지분/
단지 평형 구성/동의율은 어떤가?

이 지역의 유효공급
(사람이 원하는 시점·형태·면적)이 
늘어나는가?

매수 타이밍: 
시장 심리·거래량·전세가율·입주물량 등 
싸이클 신호가 무엇을 말하는가?

 

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역사는 방향을 말해주고,

선택은 우리의 몫이다

 

한양에서 서울로 이어진 

교육-네트워크-일자리의 축은 

한국 부의 지도를 그려왔다. 

 

정책의 굴곡과 

경기 사이클이 있어도, 

사람이 원하는 곳과 방식으로 

공급하는 곳이 승리한다. 

 

투자자는 이 다섯 가지 렌즈

(교육·직주근접·교통

·자연환경·도시기본계획)로 

지역을 읽고, 

시점과 지역에 무게를 둬 

의사결정해야 한다.

 

 

 

영원히 오르는 자산은 없지만, 

영속적으로 선택받는 

입지는 존재한다. 

 

그 지점을 역사에서 확인했고, 

오늘의 시장에서 

다시 검증하면 된다.