[돈 버는 부동산에는 공식이 있다] 부동산 투자는 감이 아닌 공식이다

부동산은 ‘실천’을 통해 완성되는 

자산 증식 도구

『돈 버는 부동산에는 공식이 있다』는 

단순한 재테크 서적이 아니다. 

 

이 책은 부동산을 

누구나 필요로 하지만

아무나 성공할 수 없는

자산군으로 정의하며,

그 특수성에 대한

근본적인 통찰을 제시한다.

 

 

부동산은 단순히 사는 것이 아니라,

공부하고 실행하고 보유하며

파는 것까지 포함한

전 과정이 성패를

좌우하는 장기전이다.

 

 

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책에서는 

부동산 투자를 위해 

필요한 시스템적 사고방식, 

즉 돈이 나가는 속도보다 

돈이 들어오는 속도를 

빠르게 만드는 구조를 제시하며, 

그 구조의 중심에 

부동산이라는 수단이 

자리한다고 강조한다.

 

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진짜 부자는 '비행기 좌석'이 아닌 

마음의 시스템'으로 결정된다

 

저자는

비즈니스 클래스를

망설임 없이 탈 수 있는 사람을

부자의 기준으로 제시한다.

 

하지만 더 중요한 건

경제적 자유보다 경제적 유연성이며,

이를 가능케 하는 건

생각과 습관의 시스템화다.

 

예를 들어, 엑셀을 생활화하고,

지도와 숫자에 친숙해지며,

일상의 작은 궁금증도

현장 확인과

전화로 해결하는 태도들이

실질적인 자산가로가는 길을

연다는 것이다.

 

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부동산 투자의 본질

: 매수보다 어려운 ‘보유’와 ‘매각’

부동산은 사는 것보다 

보유하는 것이 더 힘들고, 

보유보다도 더 어려운 것이 

매각이다. 

 

감정 노동이라는 

말이 있을 정도로 

보유에는 끊임없는 불안과 

의사결정이 따라온다. 

 

 

 

이 책은 부동산 투자의 

궁극적인 목표를 

"현금화"로 규정하며, 

매수할 때부터 

매각 가능성과 EXIT 전략을 

염두에 둔 투자를 

해야 한다고 말한다. 

 

매각이 쉬운 부동산은 

결국 거래량이 많은 단지이고, 

이 지표가 

수익률을 결정짓는 기준 중 

하나가 된다는 것이다.

 

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등기부등본은 ‘심리 지도’다

: 대출 현황이 곧 하방경직성

저자는 부동산을 매수하기 전, 

해당 단지의 동호수 등기부등본을 

최소 10개 이상 열람한다. 

 

여기서 핵심은 ‘LTV 수준’이다.

 

대출이 적은 단지일수록

하락장에서도 소유자들이

매물을 내놓지 않아

가격 방어력이 높다.

 

이는 리스크 분석의

핵심 도구로 작동한다.

또한 매수 당시의 분양가, 

현재 매도 호가, 공급계획 등과 

함께 분석할 경우, 

가격 하방이 견고한지를 

판단할 수 있는 근거가 된다.

 

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신중한 투자자가 되는 법

: 임장, 분석, 인터뷰, 그리고 협상

몇 억짜리 부동산을 

단 한 번 임장하고 매수하는 건 

도박에 가깝다. 

 

저자는 최소 4~5번의 임장, 

해당 지역의 부동산 중개사, 

관리사무소 직원, 

인근 주민과의 

짧은 인터뷰 등을 통해 

현장을 체화하라고 조언한다. 

 

 

단순한 분위기뿐 아니라 

수압, 소음, 단지 내 출입구 위치, 

주차장 구성, 발코니 면적, 향, 

맞바람 여부까지 

물리적 요소와 감성적 요소 

모두를 분석해야 한다고 말한다.

 

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부동산도 마케팅이다

: '이미지와 스토리'가 

가치를 만든다

단순히 건물의 

하드웨어만 보는 것이 아니라, 

그 공간에서 

어떤 사람들이 살아왔는지, 

어떤 스토리를 담고 있는지가 

다음 매수자에게 

긍정적인 인상을 줄 수 있다는 것이 

저자의 주장이다. 

 

부동산 매매도 

결국은 경쟁력 있는 브랜드 자산을 

어떻게 연출하느냐의 

문제이기도 하다.

 

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자산가가 되려면 

‘수익률보다 환금성’을 먼저 본다

 

빌라보다 아파트가 

환금성이 높은 이유는 명확하다. 

 

거래 시장에서 대중의 선택이 

빠르게 이뤄질 수 있기 때문이다. 

아파트를 선택할 때도 

거래량이 많은 단지, 

평면이 좋은 동호수, 

그리고 동일 평수 간 가격 비교 등을 

바탕으로 판단해야 한다. 

 

 

입지 외에도 대지지분, 

커뮤니티 시설, 엘리베이터 상태, 

주차장 구조 같은 요소가 

매각의 속도를 결정한다.

 

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밸류애드(Value-add)와 

수익률 전략

부동산 투자에서의 

밸류애드 전략이란 

단순히 리모델링이나

인테리어뿐 아니라

임대차 구조 개선, 임대료 현실화,

계약 조건 변경,

연체 방지 조항 삽입 등을 통해

수익률을 끌어올리는 방법이다.

 

특히 상가 투자 시,

제소전화해 조항을 통해

법적 리스크를

사전에 줄이는 전략은

저자의 실전 경험에서 나온

구체적인 팁이다.

 

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핵심은 언제나 타이밍

: ‘부자의 시스템’은 

실행력에서 완성된다

결국 부동산 투자에서 

가장 중요한 것은 계획보다 실행, 

그리고 타이밍이다. 

 

아무리 공부를 열심히 해도, 

사고 팔아본 경험이 없는 사람은 

시장을 모른다. 

 

 

 

저자는 현장 중심의 데이터와 

본인의 자산 상황을 종합해 

과감한 의사결정을 

내릴 수 있어야 

진정한 부동산 투자자라고 말한다.

 

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감각과 실행이 만드는 공식

『돈 버는 부동산에는 공식이 있다』는 

감각적인 투자 직관과 

철저한 사전 조사의 만남이야말로 

돈을 버는 부동산 공식의 

핵심이라고 말한다. 

 

이 책은 부동산을 도박이 아닌 

과학으로 다루고 싶은 사람, 

부동산을 통해 

자산을 1단계, 2단계, 3단계로 나누어 

체계적으로 성장시키고 싶은 사람에게 

실용적인 가이드를 제공한다.

 

< 아파트 임장 체크리스트 >

1. 위치:
학군 및 초등학교 등교 동선,
지하철까지의 동선 및 경사도,
단지 출입구 위치, 인근 상가 위치,
고속도로 진입하는 길

2. 해당 세대 분석:
해당 단지내 시세 비교,
인근 단지와 시세 비교,
공시지가 및 KB시세와 비교,
평면, 향, 베이 수, 층, 맞바람 여부,
방 및 화장실 수, 조망, 수압,
소음, 복도식/계단식, 주차장 현황,
층간 소음, 발코니 면적,
대지 지분, 새시, 주방,
화장실 인테리어, 수납 공간,
천정고, 동간 거리, 주인 거주 여부,
집이 주는 느낌

3. 단지 현황 분석:
준공년도, 건폐율 및 용적률,
아파트 브랜드, 난방 형태 및 관리비,
차량과 사람의 동선 분리 여부,
커뮤니티 센터, 승강기 현황,
세대수, 거래량

4. 기타 분석:
인근 수요 및 공급 계획,
공원, 마트, 대형병원 위치,
유해시설 및 혐오시설 유무,
호재와 악재

 

< 상가 임장 체크리스트 >

1. 숫자 분석:
다른 거래 사례와 평단가 비교,
다른 거래사례와 수익률 비교,
다른 상가의 임대료와 임대료 비교,
권리금, 관리비

2. 임차인 분석:
임차인 매출 추정,
임차인 영업 시작일,
임차인의 경쟁 가게 현황,
임차인이 제공하는 재화 또는 용역

3. 체험 상권 분석:
유동인구 및 동선, 주변 공실률,
상가 전체 면적과
인근 아파트 단지
또는 오피스 면적 비교,
과거 상권과 변화 비교

4. 물리적 현황 분석:
상가 내 동선, 전면의 길이,
간판 위치, 가로수, 준공연도,
면적 및 전용률, 기둥 유무,
문턱, 천정고, 주차 현황,
비상계단, 승강기, 창문 크기,
용도, 화장실 등 관리상태

5. 주변 현황 분석:
지하철, 버스 정류장까지의 거리,
도로폭, 횡단보고 위치

6. 기타 분석:
호재와 악재, 위반시설물 여부,
유해시설 및 혐오시설 유무