『주택시장 30년 파노라마』는
1976년부터 2009년까지,
대한민국 주택시장의 격동기를
시대별로 압축 정리한 책이다.
단순한 가격 추세가 아니라,
각 시기의
정치적, 경제적, 제도적 요인이
주택시장에 어떤 영향을 주었는지를
풀어내는 방식은
지금의 부동산 시장을 이해하는 데 있어
매우 유용한 역사적 참조점이 된다.
비록 2009년 이후의
데이터는 포함되지 않았지만,
이후 시장의 흐름을
어느 정도 알고 있는 독자라면
오히려 이 30년의 기록이
더 깊은 통찰을 제공할 수 있다.
책을 통해 드러나는
가장 중요한 메시지는 명확하다.
주택 시장은 반복된다.
그리고 그 반복은
‘공급’이라는 키워드로 수렴된다.
1976~1980년:
시작되는 변화, 공급이 말을 시작하다
압구정 현대아파트가 상징하듯,
70년대 말은
고도 경제성장을 배경으로
주거의 질에 대한 수요가
폭발적으로 증가하던 시기였다.
정치적으로는 혼란스러웠지만,
주택시장은 자재비 상승과
건설사들의 분양 조절에 따라
민감하게 반응했다.
1. 청약예금 증가 = 주택경기 지표
2. 자재비 상승 →분양가 상승
→ 주택가격 상승
3. 공급이 늘면 가격은 무너진다
이 시기부터 명확히 드러나는
메시지 중 하나는
'시장은 공급에 따라 움직인다'
라는 것이다.
1981~1990년:
3저 호황 속의 규제 실패
1980년대는 경기가 좋을 땐
뭐든 다 되는 듯 보였던 시기였다.
하지만 그 흐름에 숨어 있던
규제와 정책은
오히려 실수요자에게 피해를 주었다.
1. 주택임대차보호법의
미성숙한 시행 (1981, 1989)
2. 금리인하 → 전세 상승
→ 월세 전환 → 매매가 상승
3. 채권입찰제 = 돈 많은 사람이 유리한 제도
4. 불임시술자 우선공급 (1985)
→ 부동산 정책이 사회정책과 연결됨
이 시기에도 마찬가지다.
공급을 늘려야
가격을 잡는다는 사실은
여러 정책 실패 속에서도
거듭 확인된다.
1991~2000년:
공급정책의 역풍과 외환위기
91~92년
정부의 급격한 공급정책은
부작용을 낳았다.
택지개발 특혜, 부실시공,
분양 과잉이 그것이다.
1. 10만 미분양 (1993~94)
→ 정부 스탠스 무시한 결과
2. 건축비 인상 → 조기분양
→ 공급 증가 → 건설업체 줄도산
3. 96년 무역적자·자동차 재고 증가 등
경기위기 조짐 → 97년 IMF 위기
그러나 외환위기 직후,
전세가가 빠르게 반등하면서
갭 메우기 현상이 나타났고,
주택임대사업자 혜택은
매매가 상승의 기폭제가 되었다.
1. 전세가 폭등
→ 전세가율 80~90% (2000년)
2. 정부의 임대사업자 혜택
→ 시장 상승 가속화
여기서도 시사점은 동일하다.
공급을 잘못 조절하면
시장은 폭등하거나 붕괴한다.
2001~2009년:
저금리, 규제, 그리고 서브프라임
21세기의 시작은
저금리로 인한
월세 가속화와 전세가 상승이
핵심이었다.
1. 2001년:
저금리
→ 전세값 상승 → 갭 상승
2. 2002년:
재건축 시 시도지사 허가제
→ 공급 제약
2003~04년:
보유세·거래세 강화
→ 투기 억제 목적
이 시기의 노무현 정부 정책은
문재인 정부 정책과
유사한 점이 많다.
강력한 규제가
오히려 시장에 혼란을 줬고,
미분양과 건설사 도산으로 이어졌다.
1. 2007년:
세금 규제 강화
→ 미분양 증가, 건설사 도산
2. 2008~09년:
서브프라임 사태
→ 양도세 면제,
현금 보유의 중요성 대두
결국, 자산은 우상향하지만
하락장을 버티기 위해서는
‘현금’이 필요하다는 교훈을 남긴다.
반복되는 패턴, 반복되는 실패
『주택시장 30년 파노라마』가
부동산을 이해하는 좋은 책인 이유는
단순한 회고가 아니라
반복되는 패턴을
조망할 수 있기 때문이다.
1. 공급 부족 → 가격 폭등
2. 금리 인하 → 전세가 상승
→ 매매가 갭 메우기
3. 정책의 과도한 개입
→ 시장 왜곡 → 되레 투기 조장
4. 정부의 의도와 시장의 반응은 다르다
즉, 과거를 안다면,
현재의 신호를 읽을 수도 있다는 뜻이다.
그리고 책은 묻는다.
"지금은 언제와 닮아있는가?"
지금은 어느 시점인가?
책을 읽으며 누구나
가장 먼저 떠오른 질문은
하나일 것이다.
“지금은 어느 시점과 닮아 있는가?”
전세가의 이상 급등,
착공 감소, 부실시공 논란,
건설사의 줄도산 가능성,
기준금리의 전환기,
지금의 이 모든 것은
과거와 닮은 풍경이다.
1. 82년, 01년처럼
금리 인하기 시작 전
전세 상승 중
2. 97년, 08년처럼
외부 충격 직전의 분위기
3. 93년, 94년처럼 공급 과잉
→ 미분양 → 조정의 흐름
섣부른 예측은 금물이지만
확실한 것 한 가지은
앞으로 몇년은
공급이 턱없이
부족한 상태라는 것이다.
이 시그널만큼은 매우 뚜렷하다.
공급이 이긴다, 결국은 공급이다
“공급부족을 이길 장사는 없다.”
우리나라 부동산 시장에서
정부가 어떤 정책을 내놓든,
금리가 오르든 내리든,
최종적으로
시장을 움직이는 힘은
결국 공급’이었다.
그것은 과거에도, 지금도
유효한 이야기다.
과거의 정책 실패는
공급을 억제했기 때문에 발생했고,
시장의 급등은
대부분 수급 불균형에서
비롯되었다.
지금 우리가 해야 할 일은 바로
이 공급에 대한
시그널을 가장 먼저 읽는 것이다.
『주택시장 30년 파노라마』는
과거를 돌아보며
현재를 보는 눈을 키워준다.
시장은 늘 말하고 있다.
그 말을 들을 수 있는 사람이
결국 다음 기회를 잡는다.
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