[대한민국 부동산 부의 역사] 도시계획이 만든 부동산의 흐름

부동산 시장을 이해하는 

마지막 핵심 키워드는 

바로 도시계획이다. 

 

인간이 자연환경, 교육, 

직주근접, 교통이라는 

입지 요인을 조정하고 보완하며 

스스로 만들어낸 

인공적 질서가 도시계획이다. 

 

 

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『대한민국 부동산 부의 역사』 는

한반도의 도시계획 역사를 통해

부동산 흐름의

최종 설계 원리를 보여준다.

 

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한양 천도와 조선 최초의 뉴타운

 

조선 건국의 시작은 

사실상 ‘신도시 건설 프로젝트’였다.

 

 

 

이성계는 고려의 수도 

개경을 외면하고 

새로운 수도 한양을 선택했다. 

 

정치적 기반이 약했던 이성계는 

기존 지배층의 세력이 집중된 

개경을 떠나 

자신만의 권력 기반을 

만들 필요가 있었다. 

 

정도전조차도 

개경을 더 낫다고 보았으나,

이성계는 끝내 천도를 밀어붙였다.

 

 

조선은 주례고공기의 원칙을 

모범으로 삼아 

성리학적 수도를 설계했다. 

 

궁궐 앞에 관청, 뒤에 침전, 

동쪽에 종묘, 서쪽에 사직단을 두는 

전통적 배치를 따랐다. 

 

하지만 현실적 지형 한계로

종묘와 시장은 약간 조정됐고,

종로가 상업 중심지로 자리 잡았다.

 

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수도이전의 부동산 대개편

 

천도 과정은 

거대한 부동산 재편이었다. 

 

이주를 유도하기 위해 

토지를 무상 분배했고, 

관료는 품계에 따라 

토지를 차등 배정받았다.

 

일반 서민조차도 85평(2부)의 

토지를 부여받았다. 

 

 

 

초기 한양도성은 

약 10만 인구를 수용하도록 계획됐으나, 

예상보다 빠른 인구 유입으로 

사대문 안은 급속히 포화됐다. 

 

결국 도성 외곽 4km 이내의 

성저십리가 

자연스레 부도심 역할을 맡게 되었다.

 

 

이 과정에서 

개경 주민들의 저항은 극심했다. 

 

이성계는 개경의 시장을 폐쇄하며 

강제로 이전을 추진했으며, 

기존 한양 원주민들은 

외곽으로 밀려났다. 

 

부동산 분배는 

부의 재편성과도 직결되었으며, 

도심 거주자들은 

각종 세금과 역을 감내해야 했다.

 

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조선 후기 도심의 성장과 

영조의 규제책

 

18세기 한양의 주택 시장은 

이미 치열한 투기장이 되어 있었다.

 

집값 상승은

시세차익을 노린

다주택자가 원인으로 지목됐고,

영조는 사유 부동산 축적을

강하게 제한했다.

 

 

1가구 1주택, 전월세 금지라는

극단적 정책까지 시행됐으나

효과는 미미했다.

 

실제로 100년간 주택가격은

10배 가까이 상승했다.

 

 

조선 후기 장통방 일대의 

주택 매매 기록은 

당시 한양 부동산 시장의 

상승 곡선을 보여준다. 

 

주거용 부동산은 

끊임없는 가치 상승의 중심이었고, 

이를 억제하려는 정부 정책은 

결과적으로 

제한적 효과만 거두었다.

 

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4군6진과 정조의 화성 

- 도시계획의 확장 실험

 

수도 한양 외에도 

조선은 북방 개척과 

신도시 건설을 통해 

도시계획을 확장했다. 

 

세종의 4군6진 개척사업은 

국토 방어와 영토 확장의 일환으로 

대규모 이주를 수반했지만, 

열악한 인프라로 인해 

초기에는 실패 사례가 많았다. 

 

결국 4군은 폐군되고 

6진 중심으로 유지되었다.

 

 

정조가 추진한 

수원 화성 건설은 

보다 진화된 신도시 프로젝트였다. 

 

정치적 기반이 불안정했던 정조는 

사도세자의 능 근처인 화성을 

제2의 권력 중심지로 

만들고자 했다. 

 

도로, 시장, 둔전, 

군사기지, 저수지까지 아우른 

종합 신도시였으며, 

실제로 34개월 만에 완공됐다. 

 

 

 

하지만 정조 사후 

정치적 후원 없이 

상업·정치 중심지로 성장하는 데는 

한계가 있었다.

 

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도심 공업지역의 재편과 

도심 팽창

 

20세기 이후 한국의 도시계획은 

다시 급격히 변화한다. 

 

영등포, 구로, 성수동, 문래동 등 

서울 도심 내 공업지역은 

난개발을 거쳐 재편된다. 

 

구로공단은 지식산업센터 중심으로, 

성수·문래는 

카페·문화공간으로 변모하며 

부동산 가치가 재평가됐다.

 

서울 도심의 확장은 

공장지역까지 흡수했고, 

지방은 서울만큼 빠르게 

산업지역이 도심으로 전환되지 못했다. 

 

이 차이가 

서울과 지방 부동산 시장의 

격차를 더욱 벌렸다. 

 

시티오씨엘, 판교 알파돔시티, 

용현학익지구 등은 복합개발로 

고소득 일자리를 유입하며 

새 중심지를 형성했다.

 

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역세권, 고소득 일자리의 신중심

 

역세권의 위상은 갈수록 강화됐다. 

 

판교역 알파돔시티, 수서역 신세계, 

동대구역, 센텀시티 등 

철도 교통망과 복합개발이 결합하며 

새로운 도시중심을 만들어냈다. 

 

 

도심의 부동산 흐름은 

이제 역 중심 복합개발이 

핵심 모델로 자리잡았다.

이전의 단순 주택개발 

방식에서 벗어나 

업무·상업·문화·주거가 혼합된 

복합도시 개발이 

표준으로 부상했으며, 

이는 수도권에서 

가장 두드러지게 나타나고 있다.

 

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1기·2기·3기 신도시 

- 도시계획의 장기적 과제

 

수도권의 신도시 개발도 

도시계획의 거대한 실험장이었다. 

 

1기 신도시는 

교통분담금을 통해 

철도 등 인프라를 동반했으나, 

2기 신도시는 교통망 미비로 

장기적 불편을 겪었다. 

 

3기 신도시는 

보상조차 마무리되지 않은 채 

사전청약이 진행 중이다.

 

결국 인프라가 

얼마나 제대로 준비되느냐가

신도시 성공을 좌우한다.

 

1기 신도시는

여전히 수도권 최상위 주거지로

평가받고 있으며,

2·3기 신도시는

교통망이 완비될 때까지

시간이 더 필요한 상황이다.

 

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지역균형발전이라는 이상과 현실

 

수도권 이외 지역으로 

공공기관을 이전하는 

혁신도시 정책은 

여전히 한계에 직면한다. 

 

 

 

한국가스공사 대구 이전, 

LH 진주 이전 등도 

인구 분산보다는 

행정적 상징성에 

머무르는 경우가 많다. 

 

수도권 집중은 

여전히 풀기 어려운 구조적 과제다.

 

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도심 재구조화와 용도지역 개편

 

최근 정부는 

도심 고도 활용 정책으로 

기존 도심지의 

용적률 상향을 추진 중이다. 

 

 

 

대로변·이면도로 구분 없이 

도심을 더욱 밀도 있게 재개발하고, 

외곽 신규 개발에 의존하던 

도시계획 패러다임이 

전환되고 있다. 

 

복합개발이 정답임을 

서울의 잠실 롯데월드몰 사례가 

입증하고 있다.

 

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다섯 키워드로 읽는 부동산

 

『대한민국 부동산 부의 역사』가 

정리한 다섯 가지 키워드는 

이렇게 집약된다:

 

교육
직주근접
교통
자연환경
도시계획

이 다섯 키워드는 

시대와 정권, 시스템을 넘어 

한국 부동산 시장을 

움직여 온 절대 법칙이었다. 

 

이 책은 특히 

교육의 결정적 영향력을 강조한다. 

 

대한민국에서 부동산의 본질은 

결국 '사람이 모이는 힘'의 

싸움임을 보여준다.