[부동산 대폭락 시대는 없다] 부동산 대폭락 시대는 정말 오는가

대한민국 집값, 과연 거품인가?

 

 

2000년대 초중반의

부동산 시장은

언론 보도와 다르게

그리 폭등하지 않았다.

2002년부터 2006년까지

한국의 주택가격 상승률은

21% 수준이며

이는 OECD 평균(42%)의

절반 수준이다.

 

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1998년부터 2008년까지 10년간 

전국 주택매매가 상승률 역시 50%로, 

실제 체감과는 

다르게 완만한 상승에 가깝다.

즉, 우리가 생각하는 

부동산 폭등은 

실제 데이터와 차이가 있다는 것이다.

 

 

현재의 일시적인 하락세 역시 

자산의 내재가치 하락이 아니라, 

경기 침체로 인한 일시적 조정일 뿐이다.

책은 단호히 말한다.

 

“대한민국은 부동산 대폭락이
일어나기 힘든 구조”

 

 

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거품이 꺼지기 어려운 

구조적 요인들

 

미국발 금융위기처럼, 

거품은 과도한 대출과 

신용이 뒤따라야 발생한다.

하지만 한국은

LTV(담보인정비율)와

DTI(총부채상환비율) 등

신용 규제 장치가 잘 작동하고 있다.

이는 부동산이 금융시장처럼 

급격한 붕괴에 취약하지 않게 만든다.

 

 

게다가 언론과 건설사의 유착은 

한국 부동산 구조의 독특한 특징이다.

건설사 광고비가 

언론사의 주요 수입원 중 

하나이기 때문에, 

언론은 부동산 경기를 

완전히 무너뜨리는 보도를 자제한다.

오히려 시장 침체 시 

정부 규제완화를 부추기며 

가격을 지지하는 역할을 한다.

 

또한 부동산 시장은

주식시장보다 6개월 이상 후행한다.

즉, 주식시장이 반등하면 

그 다음은 부동산의 반등이 

뒤따를 가능성이 높다.

현재와 같이 

금리가 하락하는 구간에서는 

부동산 가격이 

급락하기 어려운 구조가 성립된다.

 

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실수요자들은 기다려야 하는가?

 

많은 실수요자들은 

“집값이 좀 더 떨어지면 사겠다”

고 말하지만, 이 책은 냉정하다.

그날은 오지 않는다.

 

 

대부분 정부의 정책 방향은 

집값을 떨어뜨리는 것이 아니라, 

경기부양을 위한 

거품 키우기에 가깝다.

광교신도시의 사례는 

이를 단적으로 보여준다.

당초 예상보다 

평당 400만 원 이상 높은 

분양가가 형성되었음에도 불구하고, 

청약 경쟁은 치열했다.

 

 

이는 공급이 제한되어 있고, 

심리적 불안감이 

여전한 부동산 시장의 특성 때문이다.

 

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1인 가구 시대, 통계 속 함정

 

전국 주택 보급률이 

108%에 달한다는 통계는 

사실상 오해의 소지가 크다.

여기엔 1인 가구, 비혈연 가구, 

고령자 세대가 제외되거나 

축소 반영되어 있다.

 

 

1600만 호의 주택 중, 

1인 가구만 

330만 가구에 달하며 

이는 전체의 약 21% 수준이다.

 

또한 2008년부터 2010년까지 

20조 원이 넘는 토지보상금이 풀렸고,
그 중 40% 이상이 

수도권 및 인근 지역 부동산으로 

재투자되었다.

 

이 자금이 

시장의 수요를 끌어올리고 

가격을 유지시키는 

숨은 동력이 된다.

 

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규제완화는 오히려 폭등의 씨앗?

 

책은 ‘규제완화’가 

부동산 침체를 막기 위한 

긴급 처방이 아니라,
또 다른 거품을 유도하는 

정책일 수 있다고 경고한다.

주식시장 폭락과 

부동산 동반 붕괴는 

한국경제에 심각한 타격을 주기에,
정부는 부동산 살리기에 

올인할 수밖에 없다.

 

보금자리주택은 

서민용 소형 위주로 구성되어 있어, 

중산층이 갈아타기에 부적합하다.

결국 중산층 이상 실수요자는 

더 비싼 일반 분양에 

눈을 돌릴 수밖에 없다.

 

 

 

증여세율 인하도 마찬가지다.

대출이나 전세보증금을 끼고 

자산을 증여하는

'부담부 증여'는

더 이상 메리트가 없고,
그로 인해 고액 자산가들은 

‘단순 증여’를 활용해 

자산을 안전하게 이전한다.

이런 식의 정책 변화는 

가격을 떨어뜨리기보다 

고착시키는 요인이다.

 

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반등의 조짐은 이미 시작됐다

 

2010년 이후, 

정부는 경기부양을 위해 

공공사업 확대, 저금리 정책, 

세제완화 등을 

단행할 것으로 예측됐다.

 

 

이 같은 예상은 

지금까지도 유효하며, 

실제로 이후 

수차례 부동산 시장은 

상승세를 보였다.

책은 말한다.

 

“침체기에 매도하고
활황기에 매수하는 것은
내 돈을 다른 이에게 주는 일이다.”

 

 

정확한 타이밍이 아니라, 

시장 구조에 대한 인식이 

중요하다는 것이다.

급락장에 겁을 먹기보다, 

구조적 반등의 흐름을 

읽어야 한다는 메시지다.

 

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부동산 투자의 

핵심 포트폴리오 전략

 

부동산 투자는 

지역 선정과 구조 분석이 핵심이다.

경기도 용인, 화성, 

파주, 양주는 

인구 증가가 예측되며,
실제 자족도시로 

성장 가능성이 있는 지역으로 

주목받는다.

 

 

특히 재개발 지분투자는 

구조를 정확히 알아야 한다.

1가구 1입주권만 인정되며, 

나머지는 '불량 지분'으로 평가받아 

실익이 적다.

반면 일반분양 

비율이 높은 지역은 

시세차익 가능성도 커진다.

 

 

명도소송보다

간단한 인도명령제도 시행되어 

임차인 정리가 쉬워졌고,
이는 투자자가 

실제 수익화를 하는 데 

큰 장점으로 작용한다.

 

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정보는 많지만, 

진짜 정보는 숨겨져 있다

 

 

“광고하는 땅은 
이미 누군가 먹은 땅이다.”

책은 말한다. 

 

진짜 돈 되는 땅은 광고하지 않는다.

부동산 가치를 알기 위해선

중장기 정책 문서를 숙지해야 한다.

 

1. 국토종합계획
2. 광역도시계획
3. 도시기본계획
4. 수도권정비계획

국토종합계획은 

20년 단위로 

중앙정부가 수립하는 

최고의 상위계획이며,
여기에서 결정된 방향이 

실제 개발과 투자의 

핵심 기준이 된다.

 

 

정책 흐름을 이해하지 않고 

투자하는 것은,
불이 난 건물 안에서 

모두가 뛰쳐나갈 때 

뛰어드는 것과 같다.

헝가리의 투자자 

앙드레 코스톨라니가 말한 대로, 

공포 속에 투자하는 자가 승자다.

 

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대폭락은 없다,

반등을 준비하라

 

『부동산 대폭락 시대는 없다』는 

공포의 프레임을 걷어낸다.

대출 제한, 금리 하락, 

정책적 지지, 수요의 잠재력 등
우리나라 부동산 시장은 

급격한 붕괴보다는 

순환과 반등의 

사이클 속에 있다는 것이다.

정보는 많지만 

그중 무엇을 믿을지가 핵심이다.

이 책은 

단순한 전망이 아니라 

구조적 분석을 바탕으로
집값 폭락론의 허상을 

하나하나 해체하며, 

반등을 위한 인식 전환을 촉구한다.