[대한민국에서 집 없는 부자로 살자] 부동산의 진실을 파헤치다

“부동산은 무조건 오른다.”

“집은 사는 순간 오르는 거야.”

“전세 끼고 대출 받아서 사면 
무조건 남는 장사야.”

 

이 말들은 오랫동안 

대한민국 부동산 시장의 

신화처럼 통했다. 

 

하지만 과연 지금도 

그 말들이 진실일까? 

 

 

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『대한민국에서 집 없는 부자로 살자』는 

이 뿌리 깊은 믿음을 

정면으로 반박한다.

 

그리고 이렇게 묻는다.

 

"우리는 정말 지금도
집을 사야만 하는가?"

 

 

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아파트값은 어떻게 결정되는가?

많은 이들이 묻는다.

 

"도대체 아파트값은
어떻게 이렇게 오르는 걸까?" 

 

 

 

책은 단도직입적으로 말한다.

 

거품은 꺼지기 전까지는

거품이 아니다.

 

가격이 계속 오르는 동안에는

누구도 그것이 거품인지

인식하지 못한다.

 

 

 

그래서 ‘떨어지기 전까지는

아무도 팔지 않는다’.

 

우리나라 부동산은

이 말을 반복하며 광풍을 몰고 다녔다.

 

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수요와 공급, 

부동산 시장의 기초 공식

 

아파트값의 기본은 

수요와 공급이다. 

 

하지만 한국의 수요공급 구조는 

일반적이지 않다. 

 

일본보다 인구는 적지만 

주거용 아파트 가격은 더 비싸고, 

도쿄보다 서울의 인구밀도는

세 배가 넘는다.

 

 

 

상업용보다 주거용이

더 비싼 유일한 나라.

 

국토의 3%만을 활용하는

제한된 공급과 수도권 집중은

부동산 가격을

인위적으로 부풀리는 요인이다.

 

 

게다가 일본은 지진 탓에 

고층 아파트를 거의 짓지 못하지만, 

우리는 100층 초고층 건물을 

경쟁하듯 짓는다. 

 

비정상적 공급 방식은 

결국 왜곡된 수요를 만들어내고, 

시장은 이를 반복적으로 소비한다.

 

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인구 구조는 이미 붕괴 중이다

 

2007년을 정점으로, 

실질 아파트 구매 주체인 

30~49세 인구는 감소세에 접어들었다. 

 

2009년에는 

인류 역사상 최초로 합계출산율 

1.0명 이하를 기록할지도 

모른다는 경고가 나왔다. 

 

 

 

평균 경제적 정년은 47세, 

이 나이 이후로는 

돈을 벌어도 저축이 

거의 불가능하다.

상위 1%를 제외하면 

50대에 아파트를 산다는 건 

사실상 불가능한 시나리오다. 

 

더욱이 매년 10만 채 이상 

멸실되는 노후 소형주택은 

수요는 있는데 공급이 없다. 

 

반대로 중대형 아파트는 

수요보다 공급이 많아지고 있다. 

 

 

 

 

 

숫자와 통계는 냉정하다. 

 

우리의 주거 수요는 줄고 있으며, 

그 방향은 소형 위주임이 명확하다.

 

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고령화는 소비를 줄인다, 

부동산 수요도 마찬가지다

 

책은 특히 인구 고령화가 

소비에 미치는 영향을 주목한다. 

 

20~30대는

막연히 미래가 밝을 거라 생각해

마음껏 소비하지만,

50대 이상은

불안해서 돈을 쓰지 않는다.

 

 

 

베이비부머(1955~63년생) 세대가

2010년 이후부터 은퇴하며

소득과 소비는 급격히 위축된다.

 

이들은 자녀에게

집을 물려주고 싶어 하고,

새로운 집을 사지 않는다.

즉, 50대 이상 인구는 

부동산의 수요자가 아니라 

공급자가 되어버린다. 

 

 

소비하지 않는 인구가 급증하면, 

경제 전체의 흐름도 정체된다. 

 

자영업자의 비율이 

미국 6.4%, 일본 9.1%인데 반해 

한국은 무려 26.5%다. 

 

경기 침체는 이들을 먼저 삼키고, 

부동산은 이 흐름에서 자유롭지 않다.

 

 

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일본의 그림자, 

우리에게 그대로 겹친다

 

일본의 인구구조 변화와 

정책 실패는 

우리에게 

거의 유사하게 반복되고 있다.

 

 

 

일본의 베이비부머

‘단카이 세대’가 은퇴하고

부동산이 폭락한 것처럼,

우리 역시 베이비부머의

은퇴와 함께

가격 하락 국면에 진입하고 있다.

사카키바라의 감세정책은 

소비를 살리기보다 

4~50대 부유층의 

저축으로 흘러들어갔다. 

 

 

 

정부 주도 공공투자

(다리·산업단지 등)는 

대기업에 독식되었고, 

중산층엔 거의 도달하지 않았다. 

 

감세와 공공 투자로는 

부동산 침체를 막을 수 없다는 것이 

일본의 교훈이다.

 

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공급 폭탄의 시작, 

그리고 전세가가 말해주는 진실

 

정부는 매년 수십만 채의 

아파트를 신규 공급하겠다고 발표한다. 

 

10년간 500만 호가 목표였다. 

 

하지만 연간 실제 필요한 물량은 

35만 채 수준이다. 

가구 수는 줄고 

1~2인 가구는 늘어나지만, 

정부는 여전히 

중대형 중심의 아파트만 짓는다.

공급과잉 여부는 

전세가를 보면 알 수 있다. 

 

전세가가 하락한다는 것은 

수요보다 공급이 많다는 뜻이며, 

이는 곧 매매가 하락으로 이어진다. 

 

 

 

실제로 2016년 신도시 입주 이후 

수도권 전세가는 하락세를 탔다. 

 

아파트는 

‘사는 순간 오르는 자산’이 아니라, 

‘입주 시기에 따라 

가치가 달라지는 소비재’에 가깝다.

 

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주택의 가치, 숫자에 속지 말자

 

많은 이들이 ‘평당가’를 중심으로 

아파트를 평가하지만, 

실상은 소형 아파트가 

더 비싸게 거래되는 경우도 많다. 

 

특히 은퇴자들이 

월세 수익을 기대하며 

오피스텔에 몰리는 현상은 

앞으로 더 심화될 것으로 보인다.

아파트의 가치는 

단순히 매매 차익이 아니라, 

월세 수익 + 가격 상승 기대감이다. 

 

 

 

하지만 인구 감소와 수요 위축은 

이 두 가지 모두를 무너뜨린다. 

 

오히려 종부세를 

회피하기 위한 꼼수 거래, 

법인 명의 등록 등 

세금 이슈만 키우는 결과를 낳는다.

 

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IMF 당시와 현재, 놀라울 정도로 유사하다

책은 현재 부동산 시장이 

1997년 IMF 직전과 

너무도 닮아있다고 경고한다.

 

 

1. 실질 생산인구 감소
2. 베이비부머 은퇴
3. 수도권 인구 유입 감소
4. 가계부채 증가
5. 신도시 공급 본격화
6. 미분양 증가
7. 가격 꼭대기에서 시작된 경기침체

 

심지어 같은 패턴이 반복된다. 

 

아파트 공급 감소
→ 금리 인하
→ 규제 완화

 

 

모든 조건은 똑같다.

 

하지만 지금은 IMF보다

인구 구조가

훨씬 심각하다는 것이 차이다.

 

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부동산 불패신화는 이제 끝났다

우리는 세계에서 유일하게 

고령화와 공급과잉, 

인구 감소를 동시에 겪는 국가다. 

 

이런 구조 속에서 

부동산은 더 이상 ‘불패’가 아니다. 

 

 

 

순혈주의, 재외동포 유입, 

통일이라는 변수도 있지만, 

어떤 경우도 

실질적 수요로 이어지기 어렵다.

국민연금 고갈, 사회안전망 붕괴, 

자산 양극화 심화 속에서

부동산은 새로운 희망이 아니라

오래된 허상일 뿐이다.

 

책은 단언한다.

 

“이제 집은 자산이 아니라 짐이다.”

"집을 갖지 않아도
부자가 되는 법은 존재한다"

 

 

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집 없는 부자가 되는 시대가 온다

 

『대한민국에서 집 없는 부자로 살자』는 

부동산 불패신화를 해체한다. 

 

그리고 냉정하게 말한다. 

 

“모두가 집을 살 때,
집을 사지 않는 사람이 승자다.”

 

 

인구구조, 수요공급, 정책, 심리 등

이 모든 데이터를 바탕으로 말이다.

 

 

부동산은 더 이상 

계급상승의 수단이 아니다. 

 

고정관념을 깨고, 

새로운 자산 전략을 짜야 한다. 

 

그것이 집 없는 부자로 사는 

첫걸음이다.