시작은
지금 살고 있는 동네부터다
아파트 투자를 이야기하면
대부분 먼 곳부터 바라본다.
하지만 저자는
투자자의 첫걸음은
내가 이미 살고 있는 동네를
다시 보는 것이라고 말한다.
익숙한 곳을 처음 보는 것처럼
살피는 과정은
시장을 읽는 감각을 키우는
가장 기본적인 훈련이다.
지금 사는 동네를 떠올리고,
다음 질문에 차례대로 답해보면 된다.
1. 이 동네의
대장 아파트는 어디인가?
2. 전체 세대수와
평형대 구성은 어떻게 되어 있는가?
3. 최근 실거래가
흐름은 어떤가?
4. 주변 교통 인프라는 충분한가?
5. 동네의 개발 호재는 무엇인가?
6. 가장 가까운 초등학교까지
도보 거리는 몇 분인가?
7. 배정되는 중·고등학교의
대입 실적은 어느 정도인가?
이 질문에 답해보면
평소 그냥 지나쳤던
동네의 구조, 수요, 선호,
학군, 교통의 흐름이
사실은 아파트 가격을
결정하는 핵심 요소였다는
사실을 금세 알 수 있다.
내부 요인을 먼저 본다
: 아파트 자체의 기본 체력
저자는 아파트를 볼 때
내부 요인 → 외부 요인 순으로
접근하라고 조언한다.
먼저 아파트 자체의
고유한 특성,
즉 내부 요인을 체크해야 한다.
[ 내부 요인 체크리스트 9가지]
1. 경사
2. 층·향·뷰·타입
3. 세대수
4. 단지 고급화 여부
5. 평형대 구성
6. 평수
7. 소규모 단지의 밀집 여부
8. 소단지의 대단지 인접 여부
9. 연식
이 9가지 요소는
아파트의 기본 체력을 말해준다.
예를 들어,
같은 입지라 하더라도
향과 층, 뷰가 다르면
가격이 크게 달라지고,
대단지 여부는
커뮤니티·관리 안정성
·거주 선호도를 좌우한다.
결국 내부 요인을
면밀히 살핀다는 것은
왜 이 아파트가
사람들에게 선택받는가?
라는 질문에 답하는 과정이다.
외부 요인은
입지의 힘을 설명한다
외부 요인은
아파트 주변 환경을 뜻한다.
실제로 시장 가격을 결정하는
가장 큰 차이는
내부보다 외부에서 결정된다.
[ 외부 요인 8가지 ]
1. 역과의 거리
2. 주변 인프라
3. 직주근접
4. 중소기업 밀집 지역과의 거리
5. 초등학교와 도보 접근성
6. 학원가와의 거리
7. 신규 공급 현황
8. 강남 접근성
이 기준을 통해
아파트의 미래 가치를
판단할 수 있다.
특히 역세권, 학군,
직주근접은
시장이 어떤 상황이어도
흔들리지 않는
삼대 축으로 여겨진다.
평지 아파트의 숨은 힘
책에서는
평지 아파트의 강점을
네 가지로 정리한다.
1. 빙판길·이동 위험이
적은 안전성
2. 운동시설·산책로 등
편의시설의 풍부함
3. 좋은 일조권·조망권
4. 걷기 좋은 생활 환경
평지는 대단하지 않은
조건처럼 보이지만,
생활의 질과 직결되는 요소이며
특히 아이 키우는 가정의
선호도가 높다.
결국 수요가 안정적이니
가격도 안정적으로
우상향하는
구조가 만들어진다.
로열층·남향·조망
사람들이 선호하는 원칙은
변하지 않는다
실제 거래 시장에서
고층이 꾸준히 높은 가치를
인정받는 이유는 단순하다.
채광, 바람길, 소음, 조망 등
체감 가치가
차이를 만들기 때문이다.
1. 남향·남동향·남서향
→ 선택 1순위
2. 고층 로열층
→ 타협하기 어려운 조건
3. 조망 vs 생활 편의성 충돌 시
→ 조망을 포기하는 것이 합리적
다만 예외가 있다.
압구정·반포·청담·성수·이촌 등
한강 조망권 지역은
조망이 프리미엄의
본질이기 때문에
기준이 달라진다.
그러나 어떤 조건이든
핵심은 동일하다.
나만 좋아하는 아파트가 아니라
모두가 좋아하는
아파트를 골라야 한다.
시장의 선호는 곧 가격이 된다.
소규모 단지라도
함께 움직이면 강해진다
저평가 단지를 찾을 때
유용한 요소가 있다.
바로 소규모 단지의 결집이다.
소단지가 경쟁력을
갖추기 위한 조건은 다음 네 가지다.
1. 같은 생활권
2. 같은 학군
3. 지속적인 공급
4. 아파트 블록 형성
특히 대단지 옆 소단지는
가격이 따라갈 확률이 높다.
대장 단지의 시세가
기준이 되기 때문이다.
7재건축·신축·기축의
순환 구조를 이해해야 한다
재건축 아파트는 변동성이 크다.
정책·용적률·안전진단
·정비구역 지정 등
외부 요인의 영향을 많이 받는다.
그래서 시장은
주기적으로 이렇게 움직인다.
1. 재건축 규제 강화
→ 신축 선호 증가
2. 신축 공급 부족
→ 입지 좋은
준신축(10년 전후) 수요 증가
3. 준공 25년 이상 구축
→ 재건축 연한 도달 후
반등 기회 발생
즉, 재건축–신축–기축은
늘 연결되어 있다.
이 흐름을 읽으면
부동산 시장의 큰 그림이 보인다.
시장의 흐름은 살아있다
정책·규제를 거스르지 말 것
저자는 시장을 생물에 비유한다.
1. 규제가 바뀌면 수요가 이동한다.
2. 신축이 부족하면 준신축이 오른다.
3. 기대수익이 낮으면
시장은 즉시 다른 상품으로 이동한다.
투자자는 이 흐름을
거스르지 말아야 한다.
정책의 방향을 관찰하고,
사실에 기반한
합리적 상상력으로
다음 움직임을 준비해야 한다.
평형대 구성은
시세 상승폭을 갈라놓는다
대형 평형은
가성비 좋고,
꾸준한 우상향을 보이고,
대지지분이 넉넉하다.
그래서 시장에서
강한 상승력을 갖는다.
특히 수도권·서울 핵심지는
대형 평형 희소성이
점점 커지고 있다.
역세권 대단지는
동 차이가 가격을 만든다
헬리오시티, 파크리오,
선수촌, 고덕그라시움처럼
수천 세대 단지는
내부에서 입지가 갈린다.
지하철역과 가까운 동은
가격이 높고,
멀어진 동은
상대적으로 저평가된다.
같은 단지라도
수요는 분명히 나뉘며,
이 작은 차이가 가격 차이를 만든다.
주거가치를 결정하는 5대 요소
1. 학교
2. 편의시설
3. 의료시설
4. 취미·레저 환경
5. 자연 환경
아파트는 집이 아니라
생활의 총합이다.
그래서 주변의 기반시설까지
함께 봐야
진짜 가치를 파악할 수 있다.
직주근접은
여전히 강력한 프리미엄
대기업 직장인은
출퇴근 시간의 가치가 크다.
이들은 높은 연봉과
신용을 바탕으로
남들보다 먼저 움직이고,
더 빠른 가격 변화를 만들어낸다.
따라서 그들의 이동을 따라가면
부동산의 흐름을
먼저 포착할 수 있다.
학원가가 형성되는 지역은
반드시 이유가 있다
1. 충분한 배후 수요
2. 학부모들의 소득 수준
3. 가족 구성
4. 교통 접근성
이 네 가지 조건이 맞아야
학원가는 만들어진다.
학원가는
절대 우연히 생기지 않는다.
그래서 이미 구축된
학원가 인근 아파트는
견고한 수요층을 갖는다.
신축이 주변 구축의 시세를
끌어올린다
신축 아파트는
항상 새로운 기준을 만든다.
그래서 신축이 들어오면
주변 구축은
그 가격을 따라가기 시작한다.
자금이 넉넉하지 않다면
신축 주변의 저평가된
구축 아파트를 찾는 것이
좋은 전략이다.
이 전략은
실수요·투자 모두에서
효과가 크다.
대장 아파트가 어렵다면
2등 아파트를 보라
금전적 여력이 충분하지 않을 때
선택할 수 있는 방법은 명확하다.
2등 아파트는
결국 1등 아파트를 따라간다.
같은 생활권·학군·교통을
공유한다면
1등과 2등의 가격 차이는
시간이 흐르며
자연스럽게 좁혀진다.
미분양이 빛나는 순간은
시장 불황기다
미분양의 공통점은
대부분 경기가 좋지 않을 때
분양했다는 것이다.
하지만 입지가 좋다면
결국 시장은 제자리를 찾는다.
좋은 아파트는
늦게라도 평가받고
시장 정상화와 함께
재평가된다.
신축 공급이 이어지는 지역은
초기 분양이 유리하다
시간이 흐를수록
인건비와 자재비는 오르고,
결국 분양가는 상승한다.
그래서 초기 분양 아파트가
가격 경쟁력에서 유리하다.
인플레이션 시대,
실물자산의 힘은 더 커진다
유동성이
시장 전체를 흔드는 시대에
가장 확실한 방법은
실물자산이다.
아파트는 그 자체로
희소성, 실거주성,
수요 안정성,
대체 불가능한 위치성
을 갖추고 있기 때문에
인플레이션의 파고 위에서도
실질 가치를 지키는 자산이다.
투자의 진짜 목적은
시간을 되찾는 것이다
저자는 투자 목적을
단순히 수익이라고
말하지 않는다.
투자의 궁극적인 목적은
시간의 회복이다.
노동으로만 채웠던
시간을 되돌리고,
가치 있는 삶을 살아갈
여유를 만들기 위한 도구가
바로 투자다.
이 책이 말하는 메시지는
단순하지 않다.
좋은 아파트를
고르는 기술을 넘어
왜 우리는
투자를 해야 하는가?
라는 근본적인 질문을 던진다.
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